Les règles applicables en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) diffèrent en fonction de la source du démembrement de propriété.
Lorsqu’un bien immobilier est démembré, c’est en principe l’usufruitier qui est redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Le démembrement est la séparation, en droit civil, des prérogatives de la propriété (usus, fructus et abusus) d’un bien entre plusieurs personnes.
Le bien peut être meuble ou immeuble et les personnes physiques ou morales.
L’usus correspond au droit d’usage du bien.
Le fructus au droit de tirer des revenus du bien (c’est-à-dire un profit).
L’abusus au droit de disposer du bien, c’est-à-dire de le vendre, de le donner ou d’en modifier la nature.
Lorsqu’un bien immobilier est démembré, l’usufruit appartenant à une personne et la nue-propriété à une autre, c’est en principe l’usufruitier qui est redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).
Cet IFI est calculé sur la valeur de la pleine propriété, et l’usufruitier ne peut pas se prévaloir d’une décote en raison de cette situation juridique.
Il existe toutefois des exceptions assez fréquentes, mais souvent méconnues, qui résultent de la source du démembrement.
Dans le cadre familial, lorsque l’usufruit a été attribué au conjoint survivant au titre de ses droits légaux dans une succession, il revient à chacun de l’usufruitier et du nu-propriétaire de déclarer à l’IFI la valeur de son droit selon le barème légal.
Par exemple, pour un bien d’une valeur de 1 million d’EUR, si l’usufruitier est âgé de 78 ans, il doit déclarer 30 %, soit 300,000 EUR, et le nu-propriétaire le solde, soit 700,000 EUR.
En revanche, lorsque l’usufruit résulte d’un testament ou d’une donation au dernier vivant, l’usufruitier reste seul redevable de l’IFI.
Le choix du conjoint de se prévaloir de son usufruit légal ou d’une disposition en sa faveur influe donc directement sur l’imposition future du groupe familial.
Hors du contexte familial, l’imposition est également partagée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire lorsque le démembrement résulte d’une vente avec réserve d’usufruit, typiquement lors d’une vente en viager occupé.
L’inverse n’est pas applicable, et la cession de l’usufruit permet au nu-propriétaire d’échapper à l’IFI, ce qui encourage la donation d’un usufruit temporaire à une fondation ou à association d’utilité publique.
Lors d’une succession, il peut être opportun de faire jouer ou non une donation au dernier vivant en fonction de la situation respective des enfants et du conjoint au regard de l’IFI.
Enfin, la donation d’un usufruit temporaire à une association constitue un bon moyen de diminuer son IFI.
