Un montage souvent méconnu du grand public permet pourtant d’aider un proche tout en échappant à l’impôt.
Pour autant, l’avantage fiscal ne doit pas être la première motivation des donateurs.
Nombreux sont les parents et grands-parents désireux de venir en aide à leurs enfants ou leurs petits-enfants à un moment donné de leur vie ; cependant, à partir d’un certain montant, ces aides impliquent une fiscalité.
Le don d’argent n’est cependant pas la seule option : il est aussi possible d’aider un proche via la propriété immobilière.
Pour rappel, la propriété d’un bien est constituée de l’usufruit (la jouissance du bien, par exemple le fait de l’occuper) et de la nue-propriété (le droit d’en disposer, par exemple de le vendre).
En France, il est possible de procéder à une cession temporaire de l’usufruit ; à noter que d’un point de vue juridique, il s’agit d’une donation.
Elle consiste à donner à une personne la jouissance d’un bien ou les revenus procurés par un bien pour une durée limitée et fixée à l’avance.
En d’autres termes, c’est une opération de démembrement de la pleine propriété, qui permet au propriétaire du bien de transmettre l’usage et la jouissance de ce dernier pendant une période déterminée, tout en conservant la nue-propriété.
Le plus souvent, ce sont les anciens, parents ou grands-parents, qui veulent aider leurs descendants directs ou indirects, soient leurs enfants ou leurs petits-enfants.
Ils ont moins besoin de ressources du fait de revenus confortables ou encore, car à la retraite et disposent d’un patrimoine suffisant pour vivre.
En ce sens, ils choisissent alors de céder le montant des loyers qu’ils perçoivent à leurs proches, par exemple pour les aider à payer leurs études ; à noter que cette donation ne peut être effectuée que pour une durée minimale de 3 ans et n’a aucune durée maximale imposée.
À l’échéance de la cession de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire récupère de nouveau la pleine propriété du bien.
Pour les propriétaires du bien (les donateurs), les avantages sont pluriels.
Le premier, c’est évidemment d’aider leurs proches, par exemple leurs enfants ou petits-enfants (les donataires), en leur conférant le droit de vivre dans le logement ou de percevoir ses loyers pendant une durée déterminée.
Le second avantage relève de la fiscalité.
De fait, le logement, cédé sur une durée déterminée, est exclu du patrimoine des parents ou grands-parents ; il n’est donc pas pris en compte dans le calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), ainsi que de l’Impôt sur le Revenu.
Pour peu que les enfants ou petits-enfants soient étudiants et ne soient pas soumis à ces impôts, le bien échappe temporairement à toute taxation – à condition que les loyers ne fassent pas passer le donataire au-dessus du seuil d’imposition.
Pour autant, cet avantage ne doit pas être la première motivation des donateurs ; ce qui doit prévaloir, c’est l’intérêt civil. Mieux vaut voir l’avantage fiscal comme la cerise sur le gâteau. D’autant que la donation de l’usufruit, y compris de manière temporaire, peut être remise en cause par les impôts.
En effet, si les enfants ou petits-enfants touchent des revenus confortables et qu’il s’agit plutôt, pour les donateurs, d’une manœuvre pour se soustraire à l’IFI, un redressement fiscal est possible.
Si le propriétaire du bien est âgé de 90 ans et que la cession de l’usufruit est prévue pour 30 ans, l’administration fiscale peut aussi requalifier l’opération en viager.
La cession temporaire de l’usufruit, qui doit obligatoirement faire l’objet d’un acte notarié, suppose par ailleurs de s’acquitter de droits de mutation.
Le montant de ces droits d’enregistrement s’élève à 23 % de la valeur du bien en pleine propriété si la période de cession de l’usufruit est inférieure à 10 ans, 46 % si elle s’envisage sur 11 à 20 ans et 69 % si elle dure entre 21 et 30 ans.
Certains abattements sont toutefois prévus et peuvent permettre de minorer ces frais.
Chaque parent peut, par exemple, donner jusqu’à 100,000 EUR par enfant, en une seule ou en plusieurs fois, tous les 15 ans, sans avoir de droits de donation à payer.
En d’autres termes, un couple peut transmettre à chacun de ses enfants 200,000 euros tous les 15 ans tout en étant exonéré de droits.
À noter que, lors de la cession temporaire d’usufruit, d’autres frais s’appliquent pour le donateur, notamment les frais de notaire (frais d’actes), ainsi que la taxe de publicité foncière.
