La SCPI – Société Civile de Placement Immobilier – est une entité gérée par un gestionnaire, qui aura pour but d’investir en acquérant des biens immobiliers majoritairement professionnels, mais quelquefois dans des habitations (pour les SCPI fiscales).
Les types de biens achetés seront principalement des bureaux et des commerces avec une petite pondération dans des biens comme des parkings, des EHPAD, entrepôts ou des locaux d’activités.
Les SCPI sont décomposées en parts, qui seront achetées par des investisseurs que ce soit particulier ou professionnel.
À noter que les parts ont une valeur différente suivant la SCPI à laquelle vous voulez souscrire.
Comment est réalisé le démembrement en SCPI
Le démembrement en SCPI se réalisera sur les parts des SCPI. C’est-à dire que la part est divisée en deux parties, l’une qui représente la nue-propriété et l’autre l’usufruit.
Cette répartition de ces deux droits se fait suivant une clé de répartition qui détermine la valeur de chacun. Ces clés de répartition sont propres à chaque SCPI, mais varient très peu.
En général l’écart entre chaque SCPI est d’un ou deux points.
Le démembrement en SCPI se fait, suivant le but recherché, soit à 5 ans, soit à 10 ans. Seule la SCPI Corum propose un démembrement à partir de 3 ans, pouvant aller jusqu’à 15 ans.
En ce qui concerne les clés de répartition, elle varie selon les SCPI et selon le temps du démembrement.
À titre d’exemple pour un démembrement à 10 ans la nue propriété représentera entre 63 % et 70 % de son prix de part.
La nue-propriété dans un démembrement en SCPI
Le nu-propriétaire se prive donc des revenus générés par la SCPI durant la période du démembrement en contrepartie de la réduction sur le prix de parts lors de l’achat.
À la fin de cette période, le nu-propriétaire récupérera automatiquement l’usufruit. Il sera donc devenu pleinement propriétaire des parts de la SCPI et percevra les loyers s’il décide de les conserver. Il pourra également les céder si il le décide.
Dans ce deuxième cas, la fiscalité des plus-values s’appliquera. Cependant pour calculer la plus value du nu-propriétaire devenue pleine propriété, le prix d’achat retenu pour ce calcul sera la valeur d’achat de la part en pleine propriété et non pas, le prix de part en nue-propriété.
En étant dépourvu de revenu, cet investissement est donc également dépourvu d’impôt. Effectivement, ne recevant pas de loyer, le nu-propriétaire ne payera naturellement pas d’impôt sur le revenu. Mais surtout la nue-propriété n’est pas assujettie à l’ISF.
La valeur de l’investissement en nue-propriété est donc exclue de la base taxable à l’ISF.
À qui s’adresse le démembrement en SCPI ?
La nue-propriété
Le fait d’investir sans recevoir de rente immédiate n’est donc pas donné à tout le monde.
Devenir nu-propriétaire de parts de SCPI est donc plus destiné aux foyers fortement imposés ou voulant répondre à une donnée patrimoniale précise.
Tout d’abord pour un foyer fortement imposé avec un patrimoine important soumis à l’impôt sur l’immobilier le démembrement de SCPI est très intéressant. Acquérir des parts en nue-propriété permet d’éviter l’IFI, car seul l’usufruit est taxable.
C’est donc un moyen de se constituer un patrimoine sans en subir la taxation.
De plus, ne recevant pas de loyer, il n’y pas non plus d’impact sur l’impôt sur le revenu.
Cependant même pour les foyers moyennement imposés, la nue-propriété reste intéressante, car elle permet d’investir et de se constituer un patrimoine à hauteur de 70 % de sa valeur réelle.
En effet, le fait de se priver de revenus pendant 5 ou 10 ans, permettra à la fin de cette période de se constituer un patrimoine d’une valeur de 100 % pour 70 % (moyenne) de sa valeur.
Enfin, cette technique peut permettre d’aider un membre de sa famille.
Par exemple, pour aider un enfant qui est en étude, au lieu de lui verser une pension, on peut lui céder l’usufruit pour qu’il perçoive les loyers et ainsi lui permettre de subvenir à ses besoins.
L’usufruit
L’usufruit est quant à lui, la plupart du temps conservé par la société de gestion.
Cependant, elle s’avère un placement de trésorerie sans égale pour les sociétés. En effet, au vue du marché actuel, les placements en trésorerie classique proposés par les banques s’avèrent peu attractifs.
Au contraire des parts de SCPI qui seront achetées en moyenne à 30 % de leur valeur réelle et qui produiront un rendement moyen de 5.50 % sur 100 % du prix de la part.
L’usufruit peut être intéressant pour deux autres types d’investisseurs :
Les foyers faiblement imposés qui profiteront de leur faible TMI sur les loyers perçus ;
Les particuliers bénéficiant d’un déficit foncier qui n’est plus reportable sur le revenu global, pourront alors, éponger celui-ci facilement avec les revenus de la SCPI.
La fiscalité du démembrement SCPI
Le démembrement de parts de SCPI entraîne deux fiscalités : celle pour les nue-propriétaires et celle pour les usufruitiers.
Celle de l’usufruitier est simple, étant donné qu’il percevra les loyers imposés en tant que revenu foncier, il sera donc imposé sur ceux-ci à sa tranche marginale d’imposition plus les prélèvements sociaux (15.50 %). Les parts de SCPI sont également assujetties à l’IFI.
Pour ce qui est du nu-propriétaire il n’aura rien à payer puisque ne percevant pas de loyer il n’aura rien à déclarer de plus s’il acquitte de ses parts par emprunt, ses intérêts d’emprunt seront déductibles du revenu net global.
