En moyenne, les investisseurs particuliers achètent trop cher et ont le mauvais réflexe de vendre dans la précipitation, quand les prix baissent un peu trop vite à leur goût. La baisse du marché de l’immobilier amorcée en 2023 l’a encore démontrée, avec un embouteillage à la revente de parts chez certaines SCPI grand public.
Faut-il suivre la tendance, et adopter un comportement moutonnier ou au contraire analyser froidement la situation et réaliser un investissement réussi, au bon prix ? Vous vous doutez de la réponse.
Quelles sont les SCPI qui savent profiter du contexte pour offrir des rendements supérieurs à 7 % aux épargnants avisés ?
Baisse des prix de parts de SCPI : attention aux généralités
Alors que l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) imposait aux sociétés de gestion de faire évaluer leur patrimoine immobilier à l’été 2023, un vent de panique s’est mis à souffler. Pour les SCPI à capital variable, les plus nombreuses sur le Marché, le prix de souscription doit obligatoirement osciller entre +10 % et -10 % par rapport à la valeur d’une part de SCPI à l’instant T.
Au deuxième semestre 2023, le verdict est sans appel : une vingtaine de SCPI ont dû baisser leur prix de part.
Premier bémol : cela ne représente qu’une SCPI sur cinq. Alors pourquoi tirer la sonnette d’alarme ? Tout simplement parce que les fonds immobiliers concernés sont principalement les SCPI du Groupe Crédit Agricole (Edissimmo, Génepierre, Rivoli Avenir Patrimoine), de BNP Paribas (ex. Accimmo Pierre) ou encore de Primonial REIM (ex. Patrimmo Commerce, Primovie), dont les SCPI sont largement distribuées au sein de contrats d’assurance-vie grand public.
Plusieurs médias ont donc vite fait d’en faire leur une.
Ensuite, les gens oublient un peu vite que cette baisse vient après plusieurs années d’euphorie sur le marché de l’immobilier.
En ressort que pour les investisseurs dont le prix des parts a baissé n’ont potentiellement qu’effacé une partie de leur plus-value, sans pour autant perdre d’argent.
Et surtout, la plupart des SCPI sont ce qu’on appelle des SCPI de rendement, c’est-à-dire dont l’objectif premier est de verser trimestriellement des dividendes, qui proviennent des loyers générés par leur parc immobilier.
Voilà pourquoi ces fonds immobiliers sont avant tout des placements de long terme, et non des placements spéculatifs. Or, quelques investisseurs ont eu tendance à l’oublier.
Dans un contexte de baisse, les investisseurs expérimentés font plutôt la chasse aux bonnes affaires.
Marchés baissiers : les rendements des SCPI remontent mécaniquement
Quand le prix des biens immobiliers diminue, il n’en est pas forcément de même des loyers. Cela s’explique notamment par un déficit de logements permanent, qu’aucun gouvernement français n’a su corriger jusque-là.
De plus, quand il y a de l’inflation, le prix des loyers, indexé sur celle-ci, augmente également.
Ainsi, même pour les SCPI dont le prix de souscription a baissé en 2023, le taux de distribution devrait automatiquement augmenter.
Pour les épargnants qui investissent à un prix de part juste après une correction de prix, le rendement de leur investissement se trouve mécaniquement amélioré.
Et pour les jeunes SCPI, ou de manière générale les fonds immobiliers ayant une collecte dynamique, le contexte est également porteur. En effet, ils peuvent utiliser l’argent frais pour acquérir des actifs immobiliers à moindre coût, contrairement à ceux qui ont majoritairement investi entre 2015 et 2022.
Pour preuve, les jeunes SCPI trustent le haut des classements de SCPI, avec notamment des taux de distribution supérieurs à 6 %, voire 7 % pour certaines d’entre elles.
Par exemple ,Iroko Zen affiche un taux de distribution supérieur à 7 % pendant 3 années de suite, dont 7.12 % en 2023. La SCPI Transitions Europe, nouvellement créée en 2022, a même atteint un rendement de 8.16 % pour sa première année d’existence.
Avec la bonne SCPI, c’est toujours le moment d’investir
Si le contexte de 2024 est porteur pour investir en SCPI, notamment chez les plus récentes, la vérité c’est que les SCPI se révèlent toujours un bon placement, à condition que vous choisissiez parmi les meilleures, et que cela réponde bien à vos objectifs financiers.
Pour trier le bon grain de l’ivraie, vous devrez notamment vous penchez sur :
- L’historique des taux de distribution, car même si les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, il existe tout de même une certaine inertie chez les SCPI (les locataires ne disparaissent pas du jour au lendemain, notamment dans l’immobilier professionnel où des baux de long terme sont signés) ;
- Le niveau de frais, et notamment les commissions de souscription qui peuvent varier entre 0 % pour les SCPI sans frais d’entrée, et jusqu’à 12 % TTC pour presque la moitié d’entre elles ;
- Le Taux d’Occupation Financier (TOF), qui indique si la vacance locative au sein des actifs du fonds n’est pas trop importante (en dessous de 90 % vous devez vous inquiéter).
Dans quel cas investir en SCPI ?
Les SCPI répondent parfaitement aux besoins des épargnants français en quête d’un complément de revenus régulier ; typiquement, les retraités rentrent dans cette catégorie.
De plus, si vous avez une large partie de votre patrimoine exposée aux marchés financiers, investir en SCPI se révèle être un bon moyen de diversifier vos placements. Surtout, cela est possible à partir de quelques centaines d’euros seulement, et sans avoir à vous préoccuper de la gestion, contrairement à un investissement locatif détenu en direct.
Avec les SCPI, pas de locataires à gérer, pas de travaux de rénovation, ni d’assemblées de copropriété à n’en plus finir.
En revanche, à cause des frais, ce placement n’est judicieux que sur le long terme.
Enfin, contrairement à la bourse, la liquidité n’est pas assurée, et vous pouvez avoir à attendre quelques mois avant de récupérer votre argent si nécessaire.
