Les taux de crédit atteignent désormais les 4 % sur 20 ans pour de plus en plus de dossiers. Même avec ces taux-là, il reste intéressant d’acheter.
Après des années de taux historiquement bas, nombreux sont ceux qui s’interrogent sur la pertinence d’acheter avec des taux désormais de retour à leur niveau d’il y a 10 ans. Pourtant, même à 4 %, il est encore intéressant d’acheter plutôt que de louer son logement.
Certes, la capacité d’emprunt a fortement diminué, mais lorsqu’il est encore possible d’acheter, en particulier sa résidence principale, cela reste une opération intéressante.
Il faut désormais tenter d’oublier qu’il y a tout juste deux ans le crédit ne coutait rien… Emprunter de l’argent à un coût pour les banques, et bien sûr pour les emprunteurs, mais cela reste tout de même financièrement intéressant.
Lorsque l’on rembourse un crédit, une partie de la mensualité du crédit est composée d’intérêts, et l’autre de capital, c’est-à-dire d’une somme qui sera récupérée au moment de la vente ; la répartition entre capital et intérêts dépend du taux d’intérêt du crédit et de sa durée.
Bien que cette répartition ait fortement évolué ces derniers mois au profit des intérêts, même avec des taux à 4 %, une partie non négligeable de la mensualité est toujours consacrée au remboursement du capital, et au bout de quelques années en cas de revente, une partie significative du crédit a été amortie.
Exemple : pour un crédit de 200,000 EUR à 4 % sur 20 ans, hors assurance, la mensualité est de 1,212 EUR.
La 1ère année, l’amortissement du capital représente en moyenne 555 EUR et 657 € EUR le paiements des intérêts ; dès la 3ème année, la part de capital devient plus importante dans la mensualité que celles des intérêts versés.
Résultat, au bout de 7 ans, 52,760 EUR ont été amortis et seront donc récupérés en cas de revente alors qu’au bout de 7 ans de location, près de 102,000 EUR de loyers (sans tenir compte des éventuelles augmentations, voire ci-dessous) ont été versés à fonds perdus.
Depuis que les taux du crédit ont dépassé 3.50 %, les mensualités d’un prêt sur 20 ans sont composées de plus d’intérêts que de capital la 1ère année, mais au bout de quelques mois seulement, le rapport s’inverse.
Et, contrairement à un loyer, au bout de 7~10 ans, une partie du capital aura été amortie et épargnée, et pourra alors constituer un apport pour un nouvel achat immobilier. Même à 4 %, emprunter c’est mettre de l’argent de coté sans s’en rendre compte.
Contrairement à un loyer, les mensualités du crédit n’augmentent pas.
Ainsi, par exemple, un loyer de 1,200 EUR pourra être augmenté à 1,241.93 EUR la 1ère année, et encore les suivantes si le bail le prévoit… alors que la mensualité du crédit restera la même durant toute la durée du crédit, s’il a été souscrit à taux fixe, ce qui représente 98 % des emprunts.
En outre, en période d’inflation et de hausse des salaires dans certaines branches ou entreprises, le poids de la mensualité du crédit dans le budget global et dans l’endettement diminue, quand le loyer, lui, poursuit sa progression. Le locataire, bien que protégé, reste soumis à la volonté du bailleur.
Acheter est plus sécurisant que louer, car l’on sait que la mensualité du crédit n’augmentera pas et que le propriétaire ne pourra pas décider de récupérer son bien pour lui ou pour le vendre !
Certes il peut y avoir des travaux à financer, mais ils contribueront à faire augmenter la valeur du bien ou en tous cas, à ce que le bien ne perde pas de valeur au moment de la revente, surtout s’il s’agit de travaux de rénovation énergétique.
Les mensualités du crédit pourront même diminuer s’il est possible de renégocier son crédit dans quelques années.
Actuellement les taux sont de retour à leur niveau de début 2012, à 4 % notamment sur les durées longues ; depuis l’été 2022, la Banque centrale Européenne a augmenté ses taux à 7 reprises.
Pour autant, ils pourraient à nouveau rebaisser dans les prochaines années : en juin, comme en mai, l’augmentation a été plus faible (0,25 point), et une fois l’inflation revenue à un niveau proche de l’objectif des 2 %, l’Institution, pour relancer la croissance, pourrait à nouveau rebaisser ses taux, entrainant également une détente sur les taux de crédits.
Même si les taux ne diminuent que de 1 ou 1,5 point au cours des prochaines années, à 2.50 % par exemple, soit un retour à leur niveau de la fin de l’année 2022, il pourra alors à nouveau être intéressant de renégocier les crédits souscrits en 2023, à plus de 3.50 % car c’est à partir d’un point d’écart que cette opération est rentable, voire même 0.70 lorsque le crédit est récent, ou sur une durée longue, ce qui sera le cas de la plupart des crédits.
Exemple : Un crédit de 300,000 EUR est souscrit actuellement à 4 % sur 25 ans avec une mensualité hors assurance de 1583.50 EUR. Si dans 5 ans, les taux de crédit sont redescendus de 1.50 %, qui équivaut à la hausse de ces 12 derniers mois seulement, le crédit pourra être renégocié à 2.50 % sur 20 ans, avec une nouvelle mensualité de 1,434 EUR soit 150 EUR d’économie par mois et au total 35,800 EUR de gain sur le coût total du crédit.
