L’ère du crédit immobilier pas cher est révolue.
Après avoir atteint des planchers historiques (1 % en moyenne sur 20 ans en janvier 2022), les taux sont remontés de façon nette.
En moins d’un an, ils ont plus que doublé sous l’impulsion de l’augmentation du coût de l’argent pour les banques, lui, multiplié par 3.
Bien qu’ils restent historiquement bas, ils ont un impact sur la capacité d’emprunt des ménages, réduite de plus de 10 % en quelques mois.
Mais cela aurait pu aller encore plus vite. Le taux d’usure, ligne rouge que les banques ne doivent pas franchir en matière de coût global du financement (crédit, assurance et frais annexes), a contraint les banques à limiter la hausse.
Calculé avec un décalage de 3 à 6 mois sur la réalité des pratiques des banques, il a empêché ces dernières de répercuter l’augmentation qu’elles subissaient.
Cela aurait pu être une bonne nouvelle, mais lorsque les banques ne peuvent pas gagner d’argent, qu’elles en perdent, elles deviennent plus sélectives sur les dossiers qu’elles financent.
Le crédit n’est pas un droit
2022 a signé la fin du crédit facile. Certains parlaient de « robinet du crédit », en d’autres termes, une source intarissable à laquelle chacun pouvait venir s’abreuver.
Mais lorsqu’une banque ne gagne plus d’argent avec le crédit, elle choisit ses clients : ceux qui présentent le risque le plus faible ou les atouts les plus forts (des revenus importants, de l’épargne résiduelle après projet…). Les banques sont devenues sélectives mais elles n’ont pas été seules à s’engager sur cette voie.
En janvier dernier, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) a gravé dans le marbre les nouvelles règles du jeu : plus de crédit (ou presque) avec une durée supérieure à 25 ans et un taux d’endettement au maximum de 35 %, assurance de prêt incluse.
Des critères qui en période de prix de l’immobilier élevé, de taux de crédit en hausse, et d’impacts forts de l’inflation sur le budget des ménages mettent sous tension un marché déjà tendu.
En 2023, il va falloir s’accrocher
Les taux vont poursuivre leur hausse, et si le coût de l’argent se stabilise, on pourrait s’arrêter à un taux inférieur à 4 % sur 20 ans. La baisse des prix devient incontournable pour redonner de l’air aux ménages et compenser la perte de capacité d’emprunt de 20%.
Le HCSF ne modifie pas ses décisions mais dans sa dernière communication engage les banques à privilégier les ménages modestes et primo-accédants grâce à l’enveloppe qui permet de déroger aux critères pour 20 % des dossiers chaque trimestre.
Une situation ubuesque, puisque c’est lui-même qui a défini les règles du jeu qui pénalisent ces mêmes emprunteurs.
Enfin, le taux d’usure, qui va augmenter en ce début d’année, continuera de peser sur la finançabilité des dossiers car il ne laissera pas encore assez d’espace à certaines banques pour pratiquer le juste prix du financement.
Le ciel devrait s’éclaircir au cours du 1er semestre avec la 2ème révision du taux d’usure, qui enfin permettra aux banques de baisser la pression sur leurs marges et ainsi de rouvrir plus largement les vannes du crédit .
Quoi qu’il en soit, il faudra montrer patte blanche pour décrocher son crédit, et présenter le meilleur dossier possible.
