Lorsqu’un bailleur est soumis à un statut dans le cadre de son projet immobilier, il ne doit pas oublier de surveiller son évolution ; les conditions et la fiscalité d’un statut peuvent changer.
C’est d’ailleurs le cas du statut LMP – Loueur en Meublé Professionnel.
À partir de 2021, les propriétaires qui louent leur bien meublé, et qui sont soumis au statut de LMP, seront assujettis à des cotisations sociales à hauteur de 35 à 40 %.
LMP et LMNP, quelles différences ?
Attention, il est important de ne pas confondre le statut LMP et le LMNP – Loueur en Meublé Non-Professionnel.
Pour être sous le statut LMP, il faut répondre à deux conditions : générer un revenu locatif annuel supérieur à 23,000 € et que celui-ci représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal en France. En général, ce sont les propriétaires qui louent plusieurs biens qui bénéficient de ce statut.
Comme c’est un statut professionnel, le bailleur peut récupérer la TVA et déduire des charges.
Et, dans le cas inverse, si les revenus annuels générés par la location immobilière sont inférieurs à 23,000 €, c’est le statut LMNP qui sera attribué au bailleur. Ce statut est adapté aux acquéreurs qui souhaitent investir de manière simple.
Ces derniers devront déclarer leurs revenus sous la catégorie BIC – Bénéfices Industriels et Commerciaux – ; c’est un régime simplifié.
Qu’est-ce que le projet de loi de financement de la sécurité sociale ou PLFSS 2021 ? Que change-t-il pour les bailleurs en LMP en 2021 ?
Le PLFSS ou Projet de Loi de Financement de la Sécurité Sociale est une action prise par le Gouvernement pour répondre aux conséquences économiques que la crise sanitaire a entraîné. Ce projet de loi a été publié dans le journal officiel le 15 décembre dernier.
Quels sont les changements à prévoir à partir de cette année ?
Avant l’entrée en vigueur de cette loi, les bailleurs en LMP qui n’étaient pas inscrits au RCS – Registre du Commerce et des Sociétés – devaient verser 17.20 % de prélèvements sociaux sur leurs bénéfices.
Aujourd’hui, l’inscription au RCS n’est plus une condition obligatoire pour accéder au statut de LMP.
Ainsi, tout bailleur remplissant les conditions de revenus locatifs de ce statut est assujetti aux charges sociales, qui représentent désormais entre 35 et 40 % des bénéfices locatifs.
Enfin cette loi fixe un forfait minimum de cotisations sociales, qui atteint 1,145 € et ce même en cas de déficit (lorsque les charges locatives annuelles déductibles dépassent les bénéfices).
Cependant, pour les français expatriés en Europe, cette loi n’est pas compatible avec le droit européen concernant le régime social.
En fait, la loi européenne prévoit que chaque contribuable cotise à un seul régime de sécurité sociale. En général, c’est celui de son pays de résidence et de son activité principale. Il se peut donc que ce paramètre évolue pour les expatriés européens, cette question reste en suspens.
Le statut LMP – un avantage pour les expatriés : la cotisation pour la retraite
Le statut LMP est souvent vu comme désavantageux d’un point de vue fiscal – en effet, il implique une imposition plus chargée (que vous soyez expatrié ou non).
Par contre il peut s’avérer avantageux dans le cas d’un non-résident avec la validation de trimestres de retraite. Imaginons que vous soyez parti(e) en expatriation à deux et que votre conjoint(e) n’ait pas pu bénéficier d’un régime de retraite intéressant.
Grâce à vos revenus locatifs déclarés avec le statut LMP votre moitié pourra bénéficier de trimestres de retraite en France.
L’imposition de la plus-value
Le calcul de la plus-value change aussi quand votre bien ou vos biens passent sous le régime fiscal LMP.
Mentionnons que la plus-value se distingue selon la durée de détention et se catégorise en plus-value « court terme » et « long terme ». Ainsi, pour une durée de détention inférieure à 2 ans, la plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu à un taux progressif et aux cotisations sociales à hauteur de 35 – 40 %.
En revanche, pour une durée de détention entre 2 et 5 ans : la plus-value court terme se limite aux amortissements passés. L’imposition est soumise à l’impôt sur le revenu au taux progressif et aux cotisations sociales.
La plus value à long terme est soumise à l’impôt sur le revenu à hauteur de 12.80 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17.20 %.
Enfin, au delà de 5 ans de détention : il y a une exonération totale d’impôt si les recettes des 2 dernières années sont inférieures à 90,000 € HT (exonération partielle si recettes comprises entre 90,000 et 126,000 € HT) ; les cotisations sociales restent toutefois dues (35-40%).
