Les clés pour bien renégocier son crédit en France !

La renégociation de son crédit immobilier est une étape importante pour optimiser le remboursement de son prêt.
Quelques conseils pour mener cette étape sereinement.

Quel est le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?
Les taux d’intérêt d’emprunt varient régulièrement, ce qui laisse parfois place à la surprise générale.

Ce fut le cas au premier semestre 2019 où, contre toute attente, leur valeur s’est approchée des planchers historiques. Dans ce contexte, les emprunteurs sont à amener à prendre rendez-vous avec leur conseiller bancaire en espérant renégocier les clauses de leur contrat, que ce soit pour la durée d’emprunt ou encore les taux d’intérêt appliqués.

Cependant, avant de réfléchir à de nouvelles conditions raisonnables auxquelles l’emprunteur souhaiterait accéder pour son prêt immobilier, il faut s’assurer de répondre à plusieurs critères qui rendraient la négociation rentable. Soit, être dans la première moitié de la durée totale du crédit, pouvoir accéder à un taux diminué d’au moins 0,70 voire 1 point d’écart sur la même durée, et enfin, avoir un capital de remboursement restant d’au moins 70,000 EUR.

Afin de mieux négocier un prêt immobilier, il est nécessaire d’en comprendre les conditions et les démarches.

Négociation ou rachat ?
Deux possibilités s’offrent à l’emprunteur désireux de revoir les conditions de son crédit immobilier : il peut garder le même montant de mensualité et ainsi réduire la durée du prêt, ou conserver la durée d’emprunt en réduisant les mensualités de façon à récupérer un peu de pouvoir d’achat.

Il renégociera alors son crédit immobilier avec son conseiller bancaire. En cas de refus de la part de l’établissement prêteur, l’emprunteur peut souhaiter changer de banque pour avoir accès à des conditions de prêt plus intéressantes.

Néanmoins, d’un constat global, il peut être risqué de vouloir se précipiter dans le rachat d’un crédit : cela engendre des frais qu’il faut prendre soin de calculer en amont, afin qu’ils ne soient pas plus élevés que les économies futures envisagées grâce au rachat de crédit.
Pour rappel, quelques uns des frais liés à un rachat de crédit par un établissement bancaire différent :

  • Indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
  • Nouveaux frais liés à la création d’un nouveau contrat ;
  • Frais de dossier et de garantie ;
  • Etc…

Le montant de ceux-ci varie en fonction des situations et des banques.

Les étapes
1. Préparer son rendez-vous
Au préalable, il est important d’étudier votre situation et de déterminer les objectifs de votre négociation. Il faut que ceux-ci soient cohérents et accessibles.

Prenez le temps de comparer les offres pratiquées actuellement avec les conditions de votre contrat, en demandant des devis de crédit immobilier auprès de plusieurs banques concurrentes. Cela vous donnera accès aux principales conditions pratiquées, les taux d’intérêt, les mensualités et durées de remboursements selon le montant emprunté, les pénalités et autres frais annexes.

Plus vous serez averti des conditions auxquelles vous pouvez prétendre, plus vous avancerez des arguments forts dans votre discussion avec le conseiller bancaire.

2. La constitution du dossier
Afin d’engager une discussion sérieuse et aboutie avec votre établissement prêteur, il est important de se munir, pour le rendez-vous, de quelques documents concernant votre contrat ainsi que certains justificatifs de votre situation.

Ainsi, il sera bien de pouvoir réunir votre échéancier actuel et un récapitulatif du montant total emprunté ainsi que le capital restant à rembourser. Pour justifier de votre profil, vos derniers bulletins de salaire et avis d’imposition peuvent constituer un réel appui argumentaire.

3. En banque
Il ne faut pas oublier que les renégociations ne sont pas sans conséquences financières. Ces opérations engendrent des frais de dossier à prendre en compte dans vos calculs de rentabilité ; il conviendra dès le départ d’en demander estimation.

Vous pouvez également profiter de ce moment-là pour faire part à votre conseiller du fait que vous avez déjà effectué une étude de marché, vous laissant penser que la situation était propice à la renégociation. Vous pourrez ainsi exposer vos arguments un par un et discuter ensemble des meilleures conditions que l’établissement prêteur est en mesure de vous accorder.

Si vous estimez votre négociation insuffisante et que vous pensez pouvoir obtenir de meilleures conditions de prêt, vous pouvez opter pour le rachat de crédit par une autre banque. Dans ce cas, il est possible de faire appel à un courtier immobilier pour accéder à la meilleure offre d’emprunt.

Dans le cas d’un rachat, il est important de lui notifier les conditions que vous souhaitez améliorer dans votre contrat, ainsi que le montant minimum que vous souhaitez économiser en engageant cette procédure.

L’aide d’un courtier a également un coût. Ses honoraires sont à ajouter aux frais de rachat de crédit déjà existants et presque inévitables.

Que négocier ?
Les pénalités de remboursement anticipé
Comme tout contrat, le crédit immobilier n’échappe pas à la règle des frais de remboursement anticipé en cas de remboursement du montant total dû avant la date d’échéance préalablement déterminée.

Soyez vigilants : Les pénalités de remboursement anticipé ne peuvent pas dépasser un montant égal à 3 % du capital restant à rembourser, ou la somme des six prochains mois d’intérêts ; le plus petit montant devra être appliqué.

Pour les négocier, il faut défendre ses intérêts selon ses projets.
Si vous souhaitez revendre votre bien d’ici plusieurs années, il faut faire notifier dans le contrat que les pénalités ne pourront plus être appliquées après ce délai.

Si vous désirez conserver le patrimoine acquis, il est possible de proposer à la banque d’allonger la période durant laquelle vous devrez des pénalités en cas de remboursement anticipé ; en ce sens, vous aurez une meilleure position pour négocier un taux d’intérêt moins élevé.

Le taux d’intérêt
Le taux d’intérêt est la principale donnée à discuter lors d’une renégociation ou d’un rachat de crédit ; reste à choisir entre une donnée variable, fixe ou mixte.
Le taux variable impose à l’emprunteur une bonne connaissance du domaine de l’emprunt. L’établissement prêteur doit accepter un taux d’entrée, plus bas que la moyenne du marché.
La maîtrise du taux variable est délicate et demande d’instaurer plusieurs principes dans le contrat : une hausse maximale, une longue période de révision pour profiter au mieux des taux bas, ainsi qu’un indice de référence.

La modularité des échéances
L’emprunteur a parfois la possibilité de moduler son échéancier et ainsi, augmenter le montant de ses mensualités pour réduire la durée d’emprunt et le coût total d’investissement.
Toutes les banques ne sont pas aussi flexibles, c’est pourquoi la renégociation d’un prêt immobilier est le bon moment pour aborder cette problématique. Si le prêteur n’est pas à même d’accorder une certaine souplesse sur la possibilité de modifier les échéances, l’emprunteur peut alors demander un effort plus appuyé sur le taux d’intérêt pratiqué.

Les assurances emprunteurs
Les assurances emprunteurs ne sont pas obligatoires pour signer un contrat. Cependant, il semblerait que la plupart des établissements bancaires les réclament pour accepter des conditions favorables à un crédit immobilier.

Elles sont nombreuses à exister pour faire face à une incapacité de paiement, comme l’assurance décès ou la perte totale et irréversible d’autonomie, par exemple.
Il est délicat de négocier cet aspect-là du contrat car il représente une sécurité non-négligeable pour la banque. D’autant plus que l’établissement prêteur propose souvent des options d’assurance auxquelles peut souscrire l’emprunteur.

Bien que celles-ci soient en général plus chères qu’en passant par certains organismes extérieurs, la banque peut refuser la négociation d’un taux préférentiel si l’assurance n’est pas souscrite dans son établissement.

L’idéal est alors de trouver le bon compromis entre un montant d’assurance raisonnable et un taux d’intérêt revu à la baisse ; pour ce faire, il faudra s’armer d’arguments solides, et de patience.

Dans un contexte favorable, avec un bon profil emprunteur et une préparation préalable, il est donc possible de réaliser des économies importantes en renégociant ou rachetant son crédit immobilier.

Précision : Les informations contenues dans cet article n’engagent que le rédacteur et ne sauraient se substituer à un conseil financier spécifique. Elles ne sont valables qu’à la date de leur rédaction uniquement.

Jeremy ESSERYK
Conseiller en Investissements Financiers
Courtier en assurances et en prêts bancaires en Europe
office@kne-ltd.com

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