La crise économique et les recommandations des régulateurs bancaires ont compliqué la vie des emprunteurs ces derniers mois. Hausse de l’apport nécessaire, règles d’endettement plus stricte…
Les taux moyens des crédits immobiliers se sont élevés en moyenne à 1.29 % en juin, toutes durées confondues, selon l’Observatoire Crédit Logement CSA. S’ils s’éloignent de leur plus bas historique enregistré en novembre 2019 (1.12 %), les taux restent aussi attractifs que ceux enregistrés en juin 2019, période également marquée par des conditions d’emprunt exceptionnelles. Tout le monde ne peut malheureusement pas en profiter… De fait, bon nombre d’emprunteurs se heurtent depuis peu à de nouvelles difficultés pour boucler leurs dossiers de prêts, d’une part pour des raisons conjoncturelles – crise économique, recommandations des régulateurs bancaires -, mais aussi pour des raisons structurelles qui caractérisent le modèle français du crédit.
Des profils scrutés à la loupeDepuis quelques mois, le développement du chômage partiel créé la suspicion chez les établissements de crédits ; de nombreuses banques sont sur le défensive, redoutant que ces mêmes ménages puissent demain basculer définitivement dans le chômage. Pour certains profils travaillant dans les secteurs les plus touchés par la crise l’aéronautique, la restauration ou encore l’hôtellerie…, souscrire un crédit dans les prochains mois sera au mieux très compliqué, au pire impossible. Les employés d’Airbus étaient les clients les plus recherchés avant la crise ; il s’agissait de jeunes employés, aux salaires déjà élevés, avec de belles perspectives de carrière. Leurs dossiers sont désormais examinés avec beaucoup de vigilance par les banques.
La ligne rouge fixée par BercyLes consignes du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) sont appliquées scrupuleusement. Des recommandations ont été faites aux banques pour resserrer leurs conditions d’octroi de crédit. Le HCSF a ainsi demandé aux établissements bancaires de respecter à la lettre la règle d’endettement de 33 %, qui prévoit qu’un emprunteur ne peut investir plus d’un tiers de ses revenus nets mensuels dans le remboursement de son crédit. Les premières victimes sont toutes trouvées : les investisseurs locatifs, qui représentaient un quart des acheteurs en 2019. Déjà confrontés aux remboursements de leur résidence principale, ils n’ont plus les moyens de s’endetter à nouveau suite aux consignes du HCSF. Et ils ne sont pas les seuls à se trouver dans cette situation, car les jeunes primo-accédants et ménages encore plus modestes ne disposant pas d’épargnes suffisantes doivent s’acquitter de mensualités trop élevées pour eux, les excluant ainsi de la propriété.
Autre problème soulevé par les courtiers : cette règle d’endettement s’applique à chaque emprunteur, sans distinction de revenus. Les professionnels militent ainsi pour que la notion d’endettement soit remplacée par celle du “reste à vivre”. Le raisonnement est le suivant : s’endetter à 33 % de ses revenus n’a pas du tout les mêmes conséquences lorsque l’on perçoit 2,000 ou 8,000 EUR nets par mois. Un couple aisé, sans enfant, endetté à 39 % ou même 40 % a tout de même largement les moyens de subvenir à ses besoins à la fin du mois.
Les exigences d’apport et d’épargne sont revues à la hausseLes recommandations du HCSF d’une part, et la perte de pouvoir d’achat des ménages d’autre part, ont poussé les banques à durcir les conditions d’octroi de leurs prêts immobiliers. Cela se traduit d’abord par l’apport initial, pour lequel les exigences sont les mêmes pour tous les profils. D’une part, les financements dits à “110%” – c’est-à-dire comprenant aussi frais d’agence, de garantie et de notaire – sont définitivement enterrés, mais surtout, la part des fonds propres avancés par les clients tournent dorénavant autour des 15 %. Une hausse sensible comparativement aux 10 % que les établissements exigeaient jusque-là. 50% des dossiers déposés en sortie de Covid le sont par des ménages de moins de 35 ans, et parmi eux, 40 % ont moins de 5 % d’apport. Pour eux, l’équation sera donc très compliquée. Ces critères peuvent paraître durs, mais c’est quelque chose de tout à fait normal sur les marchés étrangers.
Les taux d’usure très faiblesC’est d’ailleurs l’un des effets pervers des taux bas. Lorsqu’ils se positionnent à des niveaux faibles, il en va de même pour les taux d’usure. Il s’agit du taux plancher, au-dessus duquel les banques ont interdiction de prêter. La Banque de France a défini son calcul de la façon suivante : la moyenne du Taux Annuel Effectif Global (TAEG) constaté sur chaque dossier de crédit finalisé au trimestre précédent, majoré d’un tiers. Pour un prêt sur 20 ans et plus, le TAEG du deuxième trimestre 2020 s’est élevé à 1.93 %, le taux d’usure est donc fixé à 2.57% pour l’été 2020.
Derrière ce mécanisme censé protéger les ménages du surendettement se cache aussi un obstacle pour l’accès au crédit.
Des dossiers pourtant solvables se retrouvent interdits de crédits. “Ce sont mécaniquement les dossiers les plus fragiles qui sont exclus, car ce sont eux qui décrochent les taux les moins intéressants”. Pour rentrer dans les clous budgétaires, certains emprunteurs sont donc tentés de faire baisser leur TAEG en abaissant notamment le coût de l’assurance à 50 %, en lieu et place des 100 % recommandés.
