L’on n’imaginait pas que trouver un logement à louer serait un jour aussi difficile en France. De fait, qui aurait pu anticiper pas la situation de blocage de la plupart des marchés locatifs territoriaux ?
Certes, les indices laissant entendre que l’offre locative était structurellement insuffisante que ce soit dans les métropoles, voire dans d’autres territoires à forte attractivité, étaient présents.
Et pour cause : ce déséquilibre croissant des marchés locatifs est sensible depuis des années et affecte tant le parc privé que le parc HLM.
En pratique, les temps d’attente s’allongent pour l’attribution d’un logement social.
Ces tensions sont par ailleurs aggravées par l’Inflation, qui coupe sans doute une moitié de la population de la faculté d’accéder à la propriété foncière : ces ménages se reportent sur la location et viennent anormalement peser sur la demande locative.
La Fédération nationale de l’immobilier, mais aussi les principaux portails de location, estiment que la pression locative s’est accentuée de 25 % par rapport à l’année dernière, avec dans certaines grandes villes des pointes à + 50 %.
L’on pourrait croire que le phénomène de surpression momentané est une crise ; il n’en est rien.
Il va falloir apprendre à vivre avec une Inflation modérée et des taux d’intérêt pour les crédits immobiliers durablement autour des 5 %. La hausse des salaires et la baisse des prix, l’une comme l’autre déjà à l’œuvre, vont bien sûr amortir le coup.
Restera que l’accession à la propriété va demeurer en recul par rapport aux années récentes et le taux de propriétaires occupants va inexorablement se réduire ; il appartiendra dans ce contexte à l’offre locative de prendre le relais.
Relancer l’investissement locatif privé
Deux conditions pour équilibrer cette nouvelle équation : un nouvel élan de l’investissement locatif privé et l’abaissement des barrières à l’entrée du parc locatif pour les locataires.
La première condition exige que l’État créé un statut fiscal à part entière qui se substitue aux niches fiscales existantes, en particulier le Pinel, de sorte à favoriser un abondement du parc locatif.
À cet égard, le Congrès des notaires vient de proposer un régime intelligent, comportant un mécanisme d’amortissement. Le Conseil national de l’habitat produira à son tour une copie dans quelques semaines.
La seconde condition n’est pas moins nécessaire : faire que les logements mis à la location ne soient pas réservés aux revenus les plus élevés et aux meilleurs dossiers de candidature : lorsque les propriétaires bailleurs ou les agents immobiliers qu’ils mandatent ont le choix dans un marché tendu, ils sont enclins à privilégier les candidats à la solvabilité la plus forte, avec l’arrière-pensée qu’un ratio plus léger entre le loyer et les revenus réduit les risques d’impayé.
La question de la sécurisation des propriétaires est centrale dans le débat sur l’accessibilité des locations.
Deux conséquences aux craintes légitimes qu’un bailleur peut nourrir quant au risque d’impayé de loyer – d’ailleurs souvent couplé au risque de dégradation du lien entre l’occupant et son logement – entraînant des déprédations : la fixation d’un loyer intégrant une prime de risque, consciemment calculée ou plutôt inconsciemment intégrée, et la préférence donnée à des locataires aux revenus plus importants, avec l’intuition que l’impayé est fondé sur un rapport plus confortable entre loyer et rémunération.
S’il existe des assurances auxquelles les propriétaires peuvent souscrire, force est de reconnaître que leur taux de pénétration reste faible, alors que l’offre existe depuis…1980.
Quant à la caution personnelle qu’il est possible d’exiger d’un locataire, il commence à se savoir qu’elle ne constitue pas une protection efficace : l’expérience montre que les cautions sont difficiles à mobiliser des années après leur engagement, leur propre solvabilité s’étant affaiblie entretemps.
L’on ne dispose pas non plus de registre des cautions, et beaucoup prennent des engagements multiples sans être en mesure de les honorer en cas de défaillances simultanées des locataires cautionnés.
C’est pour cela que les partenaires sociaux, en dépit des dispositifs préexistants, ont créé Visale, opéré par Action Logement et géré par sa filiale Action Logement Services ; c’est l’APAGL (Association pour l’accès aux garanties locatives), structure paritaire du groupe Action Logement dédiée au parc locatif privé, qui pilote ce dispositif.
Les locataires éligibles – âgés de moins de 30 ans sans distinction de statut, y compris étudiant ou alternant, ou de plus de 30 ans salariés d’une entreprise privée percevant un salaire net inférieur ou égal à 1,500 €, ou encore salariés en mutation professionnelle et en mobilité résidentielle, et enfin tous candidats locataires sans condition d’âge signataires d’un bail mobilité (font eux-mêmes délibérément la démarche d’obtenir une caution locative accordée gracieusement par Action Logement, sous le nom de garantie Visale) VISa pour le Logement et l’Emploi.
