La performance du marché immobilier non coté européen est devenue négative… L’indice INREV, qui compile les performances de 293 fonds immobiliers non cotés européens, accuse une baisse « spectaculaire », estime l’association européenne. De -1,60 % au 3e trimestre 2022.
Ce repli, qui fait suite à une hausse encore très conséquente au cours du deuxième trimestre 2022 (+2,61%), n’est pas vraiment une surprise.
Ce résultat dresse certes « un tableau sombre » de la situation de l’immobilier non coté, mais attendu par de nombreux acteurs du secteur depuis plusieurs mois.
Le ralentissement, tout du moins en termes transactionnels, des marchés immobiliers sous-jacents, était effectivement déjà patent, et il semblait assez paradoxal que la forte baisse des titres immobiliers cotés en Bourse – près de 40 % depuis fin 2019, pour les indices de la zone EUR-, ne finisse pas par se répercuter, peu ou prou, sur les indices de titres non cotés.
L’indice INREV, en dépit de cette baisse trimestrielle, reste d’ailleurs encore en territoire positif (8,74 % sur un an glissant).
La correction des prix de l’immobilier commence « tout juste à se cristalliser »
La situation économique et géopolitique, tout comme le sentiment des investisseurs, n’invite toutefois guère à l’optimisme pour les mois à venir. Les prix de l’Immobilier ayant moins corrigé que ceux d’autres classes d’actifs, celui-ci peut aujourd’hui sembler peu attrayant.
Cette correction commence tout juste à se cristalliser , estime l’association. Or, plus elle sera rapide, plus elle remettra l’Immobilier sur un pied d’égalité avec les autres classes d’actifs ; et dopera, au moins, la composante capital de sa performance.
Cette baisse des valeurs pourrait aussi convaincre les investisseurs à réorienter leurs flux vers l’Immobilier.
Pour l’heure, près de la moitié des investisseurs n’envisagent pas d’augmenter leur pondération sur cette classe d’actifs. Par ailleurs, 82 % d’entre eux anticipent un nouveau ralentissement de la performance de l’Immobilier.
Le différentiel de performance entre les secteurs immobiliers va s’accentuer
Côté revenus locatifs, tout dépendra de la stabilisation de la situation géopolitique, ainsi que du retour d’une certaine visibilité en termes d’inflation et de taux d’intérêt.
Ce qui est clair, c’est que le différentiel de performances entre les secteurs immobiliers va s’accentuer.
Principaux critères de différenciation, selon l’INREV : le niveau absolu des loyers, le modèle commercial et l’accessibilité des locataires.
La décomposition de la contre-performance de l’indice trimestriel donne déjà certaines indications : c’est en effet le secteur logistique qui accuse le plus fort recul. Sa performance passe de + 4.21 %, au cours du deuxième trimestre, à – 4.06 % au cours du troisième trimestre.
Là encore, ce n’est pas vraiment une surprise « compte tenu des nombreuses années de surperformance » de ce secteur.
À l’inverse, le secteur résidentiel a bien résisté, notamment en France, avec une performance trimestrielle de + 0.59 %.
Plus forte contre-performance des fonds immobiliers non cotés au Royaume-Uni
En termes géographiques, la correction est plus unanimement répartie, à l’exception du Royaume-Uni.
La contre-performance de son marché ressort à – 4.79 %, tandis que celle du marché français n’est que de -1.39 %.
Pour l’INREV, ce plongeon anglais reflète les ajustements rapides et plus marqués de la politique monétaire au Royaume-Uni.
Ainsi que de cycles immobiliers plus marqués, en raison d’une fréquence plus rapide des valorisations.
