Pour un chef d’entreprise qui a constitué, au fil des années, un patrimoine immobilier professionnel ou personnel, la recherche de liquidités ne passe pas nécessairement par le versement d’un dividende. Lorsqu’un bien est largement ou totalement désendetté, son refinancement peut constituer une alternative intéressante à étudier. Cette stratégie permet potentiellement de mobiliser une partie de la valeur de l’actif tout en conservant sa propriété. Dans une approche patrimoniale globale, le crédit peut ainsi devenir un véritable outil de gestion, de diversification et de transmission.
Le dividende, une solution connue mais qui mérite d’être comparée
Lorsqu’un dirigeant souhaite disposer de liquidités à titre personnel, le dividende constitue généralement le premier réflexe. Cette solution est parfaitement légitime et peut répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux. Mais elle n’est pas nécessairement la seule option à envisager.
Un dividende entraîne en effet une sortie définitive de liquidités de la société ou de la structure qui le distribue. Pour une société soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice distribué a déjà supporté l’IS. Lorsqu’il est ensuite versé à une personne physique, il est, par défaut, soumis au prélèvement forfaitaire unique, dont le taux global est de 31,4 % en 2026, composé de 12,8 % d’impôt sur le revenu et de 18,6 % de prélèvements sociaux.
À titre d’illustration, 100 euros de bénéfice soumis au taux normal de l’IS de 25 % laissent 75 euros après impôt sur les sociétés. Une taxation au PFU de 31,4 % sur cette somme laisse environ 51,45 euros au dirigeant. Cette simulation est volontairement simplifiée et ne tient pas compte des situations particulières, mais elle permet de comprendre pourquoi le coût fiscal d’une distribution mérite d’être intégré dans la réflexion patrimoniale.
Surtout, une fois distribué, le capital ne reste plus dans la structure. Il peut naturellement être réinvesti par le dirigeant, mais il ne contribue plus directement au financement de l’entreprise ou au développement du patrimoine détenu par la structure.
C’est précisément à ce stade qu’une autre question peut être posée : faut-il nécessairement vendre ou distribuer pour créer de la liquidité ?
Le patrimoine immobilier, une réserve de valeur à mobiliser
De nombreux dirigeants ont constitué, au fil du temps, un patrimoine immobilier composé d’un immeuble professionnel, de bureaux, de locaux commerciaux, d’un immeuble de rapport ou encore de biens détenus dans une SCI.
Lorsque ces actifs sont largement désendettés, leur valeur nette représente un capital important, mais qui demeure relativement peu liquide. Le refinancement peut alors permettre de transformer une partie de cette valeur patrimoniale en liquidités sans céder le bien.
Le mécanisme repose sur un principe simple : un établissement financier accorde un nouveau financement garanti notamment par l’actif immobilier. Le propriétaire conserve la propriété du bien et perçoit les fonds correspondant à l’emprunt. Ceux-ci constituent une dette et non un revenu au sens fiscal : ils devront donc être remboursés selon les modalités prévues au contrat.
Cette distinction est fondamentale. Le dirigeant ne réalise pas une plus-value et ne perçoit pas un dividende du seul fait du déblocage du financement. Il mobilise une partie de la valeur de son patrimoine en utilisant l’endettement comme outil financier.
Naturellement, cette opération a un coût. Taux d’intérêt, frais de financement, garanties, durée du prêt et conditions de remboursement doivent être pris en compte. L’objectif n’est donc pas de s’endetter davantage par principe, mais de déterminer si le coût du financement est cohérent avec la stratégie patrimoniale poursuivie.
Conserver l’actif tout en libérant des liquidités
L’un des principaux intérêts du refinancement réside dans le fait que le dirigeant n’a pas besoin de vendre son actif pour dégager des liquidités.
Cette différence peut être particulièrement intéressante lorsque l’immeuble présente un rendement locatif satisfaisant, lorsqu’il constitue un actif stratégique pour l’entreprise ou lorsque son potentiel de valorisation à long terme reste important.
Le bien continue ainsi à faire partie du patrimoine, tandis que le capital libéré peut être affecté à d’autres objectifs.
Il peut notamment servir à financer une nouvelle acquisition immobilière, renforcer les fonds propres d’une entreprise, saisir une opportunité entrepreneuriale ou constituer une réserve de liquidités. Il peut également être réorienté vers des placements financiers afin de diversifier davantage le patrimoine du dirigeant.
La logique consiste alors à ne pas opposer immobilier et actifs financiers, mais à organiser les différents éléments du patrimoine de manière complémentaire.
Le crédit comme outil de diversification patrimoniale
Cette approche prend tout son sens lorsqu’elle s’inscrit dans une stratégie d’allocation globale.
Un dirigeant dont le patrimoine est fortement concentré dans l’immobilier peut, par exemple, utiliser une partie des liquidités issues d’un refinancement pour développer progressivement une poche d’actifs financiers.
Selon son profil de risque et son horizon d’investissement, celle-ci peut comprendre des contrats d’assurance-vie ou de capitalisation, des obligations, des fonds diversifiés ou encore certains produits structurés.
L’objectif n’est pas de rechercher systématiquement davantage de rendement, mais de créer une meilleure répartition entre les différentes composantes du patrimoine.
Dans certains cas, le refinancement peut également permettre de financer une nouvelle opération immobilière. Le dirigeant conserve alors son premier actif tout en utilisant une partie de sa valeur comme levier pour développer son patrimoine.
C’est cette capacité à faire circuler le capital qui constitue l’un des principaux intérêts de la stratégie.
Un environnement de crédit qui mérite d’être considéré
Le coût du financement demeure évidemment un élément central de l’équation. Les taux de crédit ne sont plus ceux de la période exceptionnelle des années 2010 et du début des années 2020, mais le marché s’est progressivement stabilisé.
Dans ce contexte, le refinancement peut retrouver sa place dans une réflexion patrimoniale, notamment lorsque le rendement de l’actif, sa qualité et la solidité financière de l’emprunteur permettent d’envisager un financement dans de bonnes conditions.
La comparaison ne doit toutefois pas se limiter au taux d’intérêt. Il convient de prendre en considération la durée du crédit, les garanties demandées, les éventuelles pénalités de remboursement anticipé, les frais annexes et surtout la capacité du patrimoine à supporter durablement le nouvel endettement.
Le bon niveau de refinancement n’est donc pas nécessairement celui qui permet de dégager le maximum de liquidités. C’est celui qui préserve l’équilibre entre souplesse financière, rendement des actifs et maîtrise du risque.
Une fiscalité qui doit être étudiée au cas par cas
Le refinancement immobilier présente également un intérêt potentiel sur le plan fiscal, mais il serait imprudent de considérer que les intérêts d’emprunt sont automatiquement déductibles dans toutes les situations.
Le traitement fiscal dépend notamment de la nature du bien, de son mode de détention, du régime fiscal applicable à la structure propriétaire et de l’utilisation des fonds empruntés.
Un immeuble détenu en direct, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, une SCI à l’impôt sur les sociétés ou une société commerciale peuvent ainsi présenter des conséquences différentes.
La destination des liquidités doit également être documentée et analysée. Un financement destiné à une activité professionnelle, à une nouvelle acquisition ou à un besoin personnel ne soulève pas nécessairement les mêmes questions.
Le refinancement doit donc être envisagé comme un outil patrimonial à construire sur mesure, et non comme une recette standard applicable à tous les dirigeants.
Une réflexion encore plus importante pour les patrimoines internationaux
Pour les dirigeants disposant d’un patrimoine international, cette analyse nécessite une attention particulière.
Un entrepreneur ayant des intérêts entre la France et Israël, par exemple, doit prendre en compte sa résidence fiscale, le lieu de situation des biens, leur structure de détention, la nature des revenus générés ainsi que l’utilisation des capitaux empruntés.
La situation personnelle du dirigeant peut également évoluer dans le temps. Un changement de résidence fiscale, une expatriation ou une opération de transmission peuvent modifier les conséquences fiscales et patrimoniales d’un financement.
Dans ce contexte, une stratégie de refinancement doit être conçue en coordination avec les différents conseils du dirigeant afin d’assurer la cohérence juridique, fiscale et financière de l’opération.
Préparer aussi la transmission
Le refinancement peut enfin trouver sa place dans une stratégie patrimoniale de long terme, notamment lorsqu’une réflexion sur la transmission est déjà engagée.
Plutôt que d’attendre une opération de cession ou une transmission pour organiser la liquidité du patrimoine, le dirigeant peut chercher à structurer progressivement ses actifs et ses financements.
Les capitaux ainsi dégagés peuvent notamment être réalloués vers des actifs plus liquides ou plus facilement transmissibles, selon les objectifs familiaux et patrimoniaux.
Là encore, l’objectif n’est pas de maximiser l’endettement, mais de conserver davantage de souplesse dans la construction du patrimoine familial.
Réfléchir avant de distribuer
Le principal enseignement est finalement assez simple : avant de décider du montant d’un dividende, un dirigeant a intérêt à regarder l’ensemble de son patrimoine.
Dispose-t-il d’un immeuble fortement valorisé et peu endetté ? Cet actif génère-t-il des revenus réguliers ? Existe-t-il une opportunité d’investissement ou un besoin de liquidités ? Le coût d’un financement est-il compatible avec le rendement et le niveau de risque du patrimoine ?
Ces questions permettent de passer d’une logique de distribution à une véritable logique d’allocation patrimoniale.
Le dividende peut alors rester une solution pertinente, mais il n’est plus nécessairement le premier et unique outil envisagé pour dégager des liquidités.
Pour un dirigeant disposant d’un patrimoine immobilier significatif, refinancer plutôt que distribuer peut constituer une stratégie patrimoniale intéressante à étudier.
Le refinancement permet potentiellement de mobiliser une partie de la valeur d’un actif sans le vendre, tout en conservant son potentiel de rendement et de valorisation. Les liquidités dégagées peuvent ensuite être utilisées pour diversifier le patrimoine, financer de nouveaux projets ou renforcer la capacité d’action du dirigeant.
Cette approche nécessite toutefois une analyse précise du coût du crédit, de la fiscalité, de la structure de détention et de la capacité de remboursement. Elle ne doit donc pas être considérée comme une alternative systématiquement supérieure au dividende.
Mais pour les dirigeants qui disposent d’actifs immobiliers largement désendettés, elle mérite incontestablement d’être intégrée à la réflexion avant toute décision importante de distribution.
L’enjeu n’est finalement pas de choisir entre dividende et refinancement, mais de déterminer comment faire travailler au mieux un patrimoine déjà constitué. Dans cette perspective, le crédit peut devenir non pas une contrainte, mais un outil de souplesse et de stratégie patrimoniale.
