Depuis le 1er juillet 2025, une réforme majeure modifie les règles du recouvrement des loyers impayés. Désormais, un bailleur muni d’un titre exécutoire, comme un bail notarié, peut mandater un commissaire de justice pour engager une saisie sur salaire à l’encontre du locataire, sans passer par le juge. Cette mesure vise à accélérer les procédures, désengorger les tribunaux, tout en maintenant des garanties fondamentales pour le locataire.
Ce changement renforce l’intérêt stratégique de faire établir un bail authentique, et transforme la manière dont les propriétaires peuvent sécuriser leurs revenus locatifs.
Le bail notarié : clé d’un recouvrement simplifié
Pour bénéficier de cette procédure directe, le bailleur doit disposer d’un titre exécutoire. C’est le cas notamment d’un bail notarié, c’est-à-dire signé devant un notaire. Un tel acte, pourvu d’une clause d’exécution forcée, possède la même force qu’un jugement. Il permet donc au bailleur de déclencher des mesures de recouvrement sans saisir le tribunal.
Ainsi, dès les premiers impayés, le bailleur peut faire appel à un commissaire de justice pour signifier un commandement de payer, puis, à défaut de règlement ou de contestation, procéder à une saisie directement sur le salaire du locataire.
Cette évolution donne une importance accrue au bail authentique, désormais véritable levier d’action pour les propriétaires souhaitant limiter les pertes liées aux impayés.La procédure de saisie sur salaire : étapes clefs
Voici le déroulement de la procédure telle que prévue par la réforme de 2025 :
Disposer d’un titre exécutoire
Le bailleur doit détenir un document prouvant la créance (loyers impayés) et revêtu de la force exécutoire : bail notarié, jugement, ou ordonnance d’injonction de payer définitive.
Commandement de payer
Le commissaire de justice adresse un commandement au locataire, qui dispose d’un délai d’un mois pour régler, contester ou proposer un arrangement. En cas de contestation devant le juge de l’exécution, la procédure est suspendue.
Saisie possible dans un délai de trois mois
Sans réponse du locataire dans le mois, le commissaire de justice peut, dans un délai de trois mois, signifier un procès-verbal de saisie à l’employeur du locataire. Ce dernier est alors tenu de prélever la part saisissable du salaire et de la reverser au commissaire.
Inscription au registre national
Toute saisie est enregistrée dans un registre national des saisies sur rémunérations, géré par la Chambre nationale des commissaires de justice, afin d’éviter les doublons et garantir la transparence.
Information du locataire à chaque étape
Le locataire est systématiquement informé des démarches engagées : commandement, saisie, décisions éventuelles.
Fin ou suspension de la procédure
La saisie prend fin si la dette est intégralement réglée, si le juge annule la procédure, ou si le bailleur n’agit pas dans les délais prescrits.
Des garde-fous pour protéger le locataire
Même si la réforme renforce les droits des bailleurs, plusieurs limites et protections sont maintenues :
- Plafond de la saisie : La loi fixe un barème précis de la quotité saisissable, en fonction du revenu net, des charges et du nombre de personnes à charge. L’intégralité du salaire ne peut jamais être saisie ;
- Droit de contestation : Le locataire peut saisir le juge pour contester la procédure ou en demander la suspension. Le respect du délai de contestation (un mois après le commandement) est crucial ;
- Insolvabilité : En cas d’absence de revenu saisissable (chômage, minima sociaux), la saisie devient inefficace, même si elle reste théoriquement possible ;
- Expulsion toujours judiciaire : Cette réforme ne modifie pas la procédure d’expulsion, qui nécessite toujours une décision de justice. Un bail notarié ne permet pas d’expulser un locataire sans jugement ;
- Frais de procédure : En principe, ils sont à la charge du locataire. Mais si le recouvrement échoue (employeur introuvable, insolvabilité…), ils peuvent rester à la charge du bailleur ;
- Identification de l’employeur : Pour que la saisie soit possible, le bailleur ou le notaire doit disposer des coordonnées de l’employeur du locataire (fournies au moment de la signature du bail, via contrat de travail ou bulletins de salaire).
Un renforcement clair de l’intérêt du bail notarié
Cette réforme met en évidence l’intérêt croissant du bail authentique. Grâce à sa valeur exécutoire immédiate, il permet d’engager une procédure de recouvrement plus rapide et moins coûteuse. À l’inverse, un bail classique nécessite d’abord une décision judiciaire, ce qui peut retarder de plusieurs mois l’accès à la saisie.
Ainsi, le bail notarié devient un outil stratégique pour les bailleurs souhaitant se prémunir contre les risques d’impayés. Bien qu’il implique des frais initiaux plus élevés, il offre en contrepartie un gain de temps et de sécurité juridique non négligeable.
La réforme du 1er juillet 2025 transforme profondément la gestion des loyers impayés. Elle permet aux bailleurs munis d’un bail notarié ou d’un autre titre exécutoire d’initier une saisie sur salaire sans autorisation judiciaire préalable. Cela représente un progrès significatif en matière d’efficacité et de réactivité.
Toutefois, les droits du locataire sont préservés grâce à des garde-fous essentiels : possibilité de contester, plafonnement légal des montants saisis, et impossibilité d’expulsion sans décision de justice.
Pour les bailleurs, cette réforme incite clairement à privilégier le bail notarié, désormais véritable levier pour sécuriser et défendre leurs intérêts locatifs dans un cadre juridique modernisé.
