C’est là une certitude partagée par de nombreux conseiller en investissements financiers et gestionnaire de patrimoine qui voient dans l’immobilier locatif la seule solution pour se construire un patrimoine immobilier lorsque l’on part de rien, ou du moins de pas grand-chose.
Existe-il d’autres alternatives ?
C’est vrai et c’est incontestable. Investir dans l’immobilier et profiter de l’effet de levier est une stratégie simple et terriblement efficace pour se constituer un patrimoine.
Le revenu locatif, l’indexation indirecte des prix de l’immobilier à la croissance économique et le surplus d’enrichissement autorisé par l’effet de levier du crédit immobilier présentent des moyens très intéressant d’enrichissement.
Pourtant, il serait une erreur de sublimer l’investissement immobilier de manière excessive tant les choses ne sont pas toujours simples.
Investir dans l’immobilier, c’est aussi une forte rentabilité qui trouve son origine dans l’énergie et le temps que le propriétaire bailleur consacre à la gestion et l’entretien de son bien immobilier.
Les travaux et temps passé sont rarement pris en compte dans le calcul du rendement immobilier ou dans le calcul de l’effet de levier du crédit immobilier ; il s’agit pourtant de données qu’il convient de ne pas minorer.
Comment peut-on chiffrer le rendement réel d’un investissement immobilier locatif et l’intérêt de l’effet de levier du crédit immobilier ?
Le mythe de l’enrichissement grâce à l’immobilier repose également sur l’ingénierie qu’il est nécessaire de mettre en œuvre pour calculer le taux de rendement réel de l’investissement.
Nous avons aussi naturellement tendance à le majorer en oubliant la taxe foncière, les travaux d’entretien ou encore la vacance locative entre deux locataires.
Plus que le rendement locatif qui se contente de calculer le ratio entre le loyer net de charges/valeur vénale de l’immeuble, le véritable taux de rendement d’un investissement immobilier devra être calculé par le calcul du taux de rendement interne (TRI).
Le TRI est le taux qui permet d’intégrer toutes les données relatives à l’investissement immobilier, y compris :
- La fiscalité (avantage fiscaux pour les investissements locatifs type PINEL, mais aussi la taxation supplémentaire des revenus fonciers) ;
- L’effet de levier du crédit immobilier ;
- L’évolution à la hausse des loyers en fonction de l’indice de revalorisation des loyers ;
- L’estimation de la hausse des prix de l’immobilier qui permettra d’espérer une plus-value à long terme ;
- Les travaux prévisionnels ;
- Etc…
Bien évidemment, il est impossible de déterminer un taux de rendement interne tant l’immobilier est spécifique et fonction de caractéristiques propres à chaque bien immobilier.
On notera qu’une part non négligeable du TRI provient de l’effet de levier du crédit immobilier. C’est le recours au crédit qui permet d’espérer un rendement élevé. Il convient donc de relativiser ce taux de rendement élevé.
L’investisseur épargnant qui aura une masse non négligeable d’épargne mal rémunérée verrait le taux de rendement interne global de son patrimoine se réduire mécaniquement. L’effet de levier est maximal lorsque la totalité de l’Épargne de l’investisseur est investie dans l’Économie réelle (immobilier et action) mais serait anéanti si cette épargne abondante devait être thésaurisée dans le fonds EUR d’un contrat d’assurance-vie ou sur divers livrets.
De fait, on ne profite pas de l’effet de levier du crédit immobilier lorsque l’on accumule une masse d’épargne sur des livrets ou le fonds EUR d’un contrat d’assurance-vie.
Dans une telle situation, le remboursement anticipé du crédit immobilier devrait être le meilleur conseil à défaut d’investir cette épargne qui dort dans des actifs exposés au dynamisme de l’économie.
Ainsi, le TRI élevé d’un investissement immobilier reposant sur le recours au crédit immobilier, impose à relativiser ce taux de rendement élevé si l’on est pas à même d’investir son épargne dans l’Économie.
Dans un tel contexte d’une épargne abondante, le véritable taux de rendement interne de votre investissement, c’est à dire en dehors de l’effet de levier du crédit immobilier, devrait être compris entre 2.50 % et 4 %.
C’est là un TRI nettement moins attrayant !
Quel est le TRI de l’investissement en actions ?
Face à l’investissement dans l’Immobilier, l’investissement en actions est une solution qui paraît plus rentable intrinsèquement, mais qui ne permet pas de profiter de l’effet de levier du crédit immobilier.
L’investissement dans le CAC40 GR, c’est à dire en tenant compte des dividendes versés par les entreprises, c’est 8.17 % de TRI annuel depuis 1987.
Cela signifie que l’épargnant qui aurait investi 1,000 € sur le CAC40 dividendes réinvestis en 1987 aurait fait un investissement au TRI de 8.17% et serait à la tête d’un capital de 13,351€ de nos jours.
CAC40 Dividendes réinvestis depuis 1987
Ainsi, au lieu d’affecter votre épargne de 200 €, 300€ ou 500 € par mois dans l’acquisition à crédit d’un bien immobilier locatif, peut-être devriez vous considérer avec intérêt une affectation de cette même épargne mensuelle dans l’acquisition de placement vous permettant de suivre la performance du cac40 dividendes réinvestis.
En plaçant 500€ / mois pendant 20 ans dans un investissement dont le TRI est de 8.17 %, vous pourriez obtenir un capital de 300 000 €, net d’impôt lorsque cet investissement est réalisé dans le cadre du PEA.
Avec un TRI de 6%, le capital acquis tombe à 231,000€, ce qui reste tout de même très honorable et probablement plus simple à gérer, moins chronophage et fiscalement mieux traité que l’investissement immobilier locatif.
C’est là une piste à ne pas négliger pour celui qui est capable d’investir pour 15 ou 20 ans.
