Le déficit foncier constitue un avantage fiscal intéressant pour les propriétaires de biens immobiliers mis en location nue.
Il se produit lorsque les charges liées à un bien (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.) dépassent les loyers perçus.
Ce déséquilibre peut alors être déduit du revenu global du propriétaire, dans certaines limites.
Déficit foncier : définition
Le déficit foncier intervient lorsque le total des charges déductibles est supérieur aux revenus générés par la location du bien. Ce mécanisme ne s’applique qu’aux logements loués non meublés et relève du régime réel d’imposition.
Le propriétaire peut alors imputer jusqu’à 10 700 € de ce déficit sur son revenu global (hors intérêts d’emprunt) chaque année. L’excédent est reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
- Particuliers : propriétaires de logements loués nus ;
- Sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l’impôt sur les sociétés ;
- Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à condition d’être fiscalement transparentes.
Les locations meublées ne sont pas éligibles, tout comme les biens soumis à certains dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, etc.).
Conditions à respecter
Pour bénéficier du déficit foncier, le bien doit :
- Être loué nu ;
- Être soumis au régime réel (pas au micro-foncier) ;
- Faire l’objet de charges justifiables, engagées dans le cadre de la location ;
- Être maintenu en location pendant au moins trois ans à compter de la première imputation du déficit sur le revenu global.
Quelles charges sont déductibles ?
Les charges déductibles comprennent :
- La taxe foncière ;
- Les charges de copropriété ;
- Les frais de gestion (agence, syndic) ;
- Les primes d’assurance ;
- Les intérêts d’emprunt (uniquement imputables sur les revenus fonciers) ;
- Les frais de travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration (hors agrandissement ou reconstruction).
Les dépenses doivent concerner un bien affecté à la location et être effectivement payées dans l’année.
Plafonds d’imputation
- 10 700 € par an sur le revenu global (hors intérêts d’emprunt) ;
- 21 400 € par an pour les travaux de rénovation énergétique réalisés entre 2023 et 2025, si le bien passe d’une étiquette énergétique E, F ou G à A, B, C ou D.
Le reste du déficit est reporté :
- Sur les revenus fonciers des dix années suivantes ;
- Ou, dans certains cas, sur le revenu global des six années suivantes.
Exemple concret
Un propriétaire perçoit 2 000 € de loyers et engage 22 000 € de charges :
- Il peut imputer 10 700 € sur son revenu global ;
- Le reste (9 300 €) est reporté sur ses revenus fonciers futurs ;
S’il perçoit 3 000 € l’année suivante, il peut déduire cette somme avec le report, ramenant ses revenus fonciers à zéro.
Déclaration du déficit foncier
La déclaration s’effectue via le formulaire n° 2044, en ligne ou sur papier. Le calcul est automatique sur la déclaration en ligne. Le contribuable doit indiquer les revenus perçus, les charges, et suivre l’évolution des déficits reportés (case 450).
En cas de vente du bien
Si le bien est vendu avant la fin du délai de trois ans, l’avantage fiscal est remis en cause pour la part imputée sur le revenu global. Le déficit restant non utilisé devient inopérant sauf si l’investisseur détient un autre bien locatif.
En revanche, les travaux déduits peuvent être intégrés dans le calcul du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière, à condition qu’ils n’aient pas été déduits du revenu global.
Le déficit foncier est un outil précieux pour optimiser la fiscalité d’un investissement locatif, notamment lors de travaux importants. Pour en tirer pleinement parti, il convient de respecter scrupuleusement les conditions d’éligibilité et de bien déclarer les charges admissibles.
