De nombreux non-résidents ou expatriés souhaitent investir dans la pierre en France, que ce soit pour acquérir une résidence secondaire, préparer un retour au pays ou réaliser un investissement locatif. Si l’accès au prêt immobilier reste possible, une étape s’impose comme souvent décisive, voire bloquante : celle de l’assurance emprunteur. Obligatoire dans les faits, cette garantie est indispensable pour obtenir un financement immobilier, mais elle se heurte à de nombreuses contraintes pour les résidents à l’étranger.
Quelles sont les solutions ? Comment sécuriser son projet d’achat immobilier en France malgré la distance et les obstacles administratifs ?
Une exigence incontournable des banques françaises
En France, l’assurance emprunteur n’est pas imposée par la loi, mais elle est systématiquement exigée par les banques. Sans cette couverture, aucun établissement n’acceptera de prêter plusieurs centaines de milliers d’euros.
En cas de décès, invalidité ou incapacité de travail de l’emprunteur, c’est l’assureur qui rembourse à la banque le capital restant dû. C’est donc un mécanisme de protection pour la banque, mais aussi pour les héritiers et la famille de l’acheteur.
Pour les résidents français, cette assurance est généralement incluse dans le package bancaire ou obtenue via une délégation d’assurance.
En revanche, pour un non-résident, les démarches se complexifient : les critères de sélection sont plus stricts, notamment pour certains profils, comme les US persons ou les ressortissants israéliens, soumis à des réglementations ou des restrictions spécifiques.
Des profils perçus comme plus « risqués »
Les assureurs et banques évaluent chaque dossier en fonction de différents critères : pays de résidence, statut fiscal, état de santé, devises utilisées, stabilité géopolitique, etc. Pour les citoyens américains ou détenteurs de nationalité américaine, c’est la réglementation FATCA qui complique la donne.
En raison des lourdes obligations de déclaration aux États-Unis, certaines banques françaises préfèrent refuser ces dossiers plutôt que de gérer les contraintes administratives.
Les ressortissants israéliens ou les personnes résidant hors de l’Union européenne rencontrent d’autres types de blocages : questionnaires médicaux plus exigeants, restrictions géographiques sur les garanties, ou encore limitations dans les prestations en cas de sinistre à l’étranger.
Le statut de non-résident rend également plus difficile la production de certains justificatifs demandés par les assureurs.
Des alternatives existent grâce à la délégation d’assurance
Depuis la loi Lagarde (2010) et la loi Hamon (2014), les emprunteurs ont la possibilité de souscrire leur assurance auprès d’un assureur externe, à condition de respecter un niveau de garanties équivalent à celui exigé par la banque.
Cette option, connue sous le nom de délégation d’assurance, est souvent la seule voie viable pour les non-résidents.
De nombreux courtiers spécialisés ou assureurs internationaux proposent des solutions adaptées à ces profils particuliers. Les contrats sont parfois rédigés en anglais, avec des conditions de souscription plus souples.
Cette flexibilité permet de répondre aux exigences bancaires tout en tenant compte des spécificités du client expatrié.
Quelles banques acceptent de financer les non-résidents ?
Si les grands réseaux comme BNP Paribas, Crédit Agricole, Société Générale, certaines caisses régionales ou des banques privées acceptent de financer les non-résidents, elles appliquent des conditions bien plus strictes qu’aux résidents français :
- Un apport personnel souvent supérieur à 20 ou 30 % du prix du bien ;
- Des revenus stables et traçables à l’étranger ;
- Un projet immobilier clair (résidence secondaire, locatif, patrimonial, etc.).
Dans tous les cas, la présentation d’un contrat d’assurance emprunteur valide reste une exigence non négociable. Si l’assurance n’est pas trouvée ou refusée, la banque ne donnera pas suite, même si le dossier est excellent par ailleurs.
Préparer son projet immobilier à distance : les bonnes pratiques
Pour maximiser ses chances d’obtenir un financement en tant que non-résident, une bonne préparation est essentielle :
- Anticiper la recherche d’assurance emprunteur dès le début du projet, idéalement en même temps que la demande de crédit ;
- Comprendre les garanties minimales exigées par les banques : décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), invalidité, incapacité temporaire de travail, parfois perte d’emploi ;
- Vérifier si le contrat couvre bien le pays de résidence de l’emprunteur et les déplacements internationaux ;
- Solliciter un courtier spécialisé en financement des non-résidents ou en assurance pour expatriés ;
- Constituer un dossier complet et bien documenté (pièces d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition, relevés bancaires, attestations d’assurance santé ou vie, etc.).
Un projet accessible, mais à sécuriser avec méthode
Acheter un bien immobilier en France depuis l’étranger n’est pas une utopie. C’est un projet tout à fait réalisable, y compris avec un crédit bancaire, à condition d’en connaître les spécificités techniques et réglementaires.
L’assurance emprunteur représente souvent l’obstacle majeur, mais il existe des solutions pour les profils les plus complexes.
En s’entourant des bons partenaires (notamment courtiers et assureurs spécialisés), et en anticipant les étapes clés, les expatriés et non-résidents peuvent sécuriser leur financement et mener à bien leur projet d’investissement en France.
À l’heure où la pierre française reste un placement sûr et convoité, il serait dommage de renoncer à un achat pour une simple question d’assurance… mal anticipée.
