L’année 2023 compte de nombreuses nouveautés, notamment dans le domaine immobilier : évolution des dispositifs fiscaux, augmentation du taux d’usure, contraintes durcies pour les logements trop énergivores, doublement du déficit foncier dans certains cas…
Le marché immobilier reste attractif pour les investisseurs.
En 2023, investissez dans la pierre pour contrer l’inflation et sécuriser votre patrimoine
Si l’inflation a fait un bond en 2022 (environ 7 % en France, niveau qui n’avait pas été observé depuis les années 1980), les experts s’accordent à dire qu’elle ne devrait pas grimper plus haut cette année.
Investir en 2023 pour profiter des taux de crédit encore incitatifs
En toute logique, les taux des crédits immobiliers ont suivi cette courbe ascendante, tout en restant moins élevés que l’inflation, ce qui les rend toujours attractifs.
En janvier 2023, les taux ont atteint 2.65 %, en moyenne, pour les emprunts sur 20 ans. Les meilleurs profils peuvent, toutefois, toujours espérer obtenir un taux de 2.10 % pour un crédit sur 20 ans.
Ainsi, même plus hauts, les taux d’emprunt restent abordables aujourd’hui, d’autant plus que, pour les investisseurs immobiliers, les intérêts peuvent représenter des charges déductibles, dans le cadre des régimes fiscaux au réel, qu’il s’agisse de revenus fonciers ou de BIC.
I- Augmentation du taux d’usure
Les difficultés de certains investisseurs à emprunter devraient décroître à mesure que le taux d’usure sera rehaussé.
Jusqu’ici fixé à 3.05 % par la Banque de France pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus, le taux d’usure appliqué à partir du 1er janvier 2023 et jusqu’à fin mars est désormais de 3.57 % pour un emprunt sur 20 ans et plus. Pour un emprunt entre 10 et 20 ans, le taux d’usure passe à 3.53 %, contre 3.03 % jusqu’alors.
II- Nouveautés pour vos impôts et vos revenus
Évolutions du barème de l’impôt sur le revenu
Cette année, selon la loi de finances 2023, les tranches du barème ont été revalorisées de 5.40 % afin de ménager le pouvoir d’achat des Français.
À noter, dans ce domaine, qu’un assouplissement des conditions requises pour obtenir une baisse du taux de prélèvement à la source a été opéré.
La loi de finances 2023 abaisse de 10 % à 5 % le seuil requis pour obtenir une baisse de taux ; cet aménagement est applicable aux revenus perçus à compter du 1er janvier 2023.
III- Doublement du déficit foncier pour certains logements
Le législateur donne un coup de pouce aux propriétaires de logements qui entreprennent des travaux pour améliorer la performance énergétique de leur logement.
À titre exceptionnel, le déficit foncier issu de tels travaux peut désormais s’imputer sur les autres revenus du bailleur jusqu’à 21,400 EUR, au lieu de 10,700 EUR l’an passé.
Quelques conditions à cela :
- Les travaux doivent permettre de faire passer le logement d’une note de DPE « E », « F » ou « G », à une note « A », « B », « C » ou « D » ;
- Les travaux doivent être réalisés avant le 31 décembre 2025.
IV- Maintien du « bouclier loyer » et du « bouclier énergie »
- Le bouclier loyer instauré par les Pouvoirs Publics en 2022 pour empêcher que l’inflation n’augmente trop, se poursuit pendant encore quelques mois. Jusqu’en juin 2023, l’IRL – l’Indice de Référence des Loyers – restera plafonné à 3.50 %.
- Le plafonnement concernant les prix de l’Énergie est également reconduit. Mis en place en 2021, il continue d’être actif en 2023 avec une hausse maximale du prix fixée à 15 % pour le Gaz et l’Électricité, à compter de février 2023.
À noter qu’à l’instar des TPE – Très Petites Entreprises – qui bénéficieront d’un tarif garanti de l’Électricité, le ministre délégué au Logement a indiqué souhaiter adopter une mesure similaire pour les logements collectifs.
V- Évolution 2023 des taxes liées à l’habitat
Taxe d’habitation supprimée pour les résidences principales en 2023
La taxe d’habitation dédiée à la résidence principale est supprimée pour 100 % des contribuables, conformément à la loi de finances pour 2018 ; les ménages les plus modestes ne la payaient déjà plus depuis 2020.
Seuls les 20 % de contribuables les plus aisés ont continué à en être redevables jusqu’en 2022.
Augmentation de la taxe d’habitation pour les résidences secondaires
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires non locatives est toujours d’actualité en revanche. Les abattements et le plafonnement accordés en fonction du revenu ne sont pas applicables aux résidences secondaires.
Cet impôt est donc plus lourd… d’autant plus que de nombreuses communes ont instauré une surtaxe qui alourdit encore l’addition ; jusqu’à + 60 % dans certaines communes.
À noter aussi que certaines communes ont instauré une taxe sur les logements vacants pour inciter les propriétaires à louer leurs biens.
VI- Nouveautés 2023
En 2023, le taux de la taxe sur les logements vacants grimpera à 17 % (au lieu de 12.50 %) lors de la première année de vacance, et de 25 % à 34 % les années suivantes.
Cette taxe ne pouvait jusqu’à aujourd’hui être réclamée que par une trentaine d’agglomérations situées en zone tendue. Désormais, près de 5,000 communes ont le droit de la créer.
La taxe foncière en hausse en 2023
Pour compenser la suppression de la taxe d’habitation, mais aussi parce qu’il y a une forte inflation, les experts prédisent une augmentation d’au moins 7 % de la taxe foncière en 2023.
Immobilier : quels dispositifs fiscaux encore en vigueur en 2023 ?
VII- Le Pinel évolue
Les avantages fiscaux de ce dispositif sont légèrement abaissés. Selon la durée d’engagement de location, les taux de réduction d’impôt Pinel passent, en 2023, de 12 %, 18 % ou 21 % à 10.50 %, 15 % et 17.50 %.
Continuer à bénéficier des taux originels du dispositif est toutefois possible en achetant un logement « PINEL PLUS » dont les performances énergétiques sont supérieures à la norme en vigueur.
Les dispositifs spécifiques tels que le Pinel rénové, Pinel outre-mer et Pinel breton ont eux aussi été prolongés jusqu’à fin 2024. Le dispositif Denormandie, dédié aux investissements locatifs avec travaux, dans certaines zones, est toujours actif en 2023.
Fin du Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, dédié aux résidences services, a pris fin le 31 décembre 2022. Il est toujours possible d’investir en résidences meublées étudiantes, seniors ou de tourisme grâce au LMNP dans son format Amortissement.
Loi de finances 2023 : les dispositifs en faveur de la rénovation énergétique
Ma Prime Rénov’ boostée par des montants plus élevés
Ce dispositif public destiné à inciter les propriétaires à effectuer des rénovations énergétiques dans leurs logements anciens bénéficie de 600 millions d’EUR supplémentaires par rapport à l’an dernier.
Ce sont les projets de rénovation globale, qui engagent des chantiers par bouquets de travaux, qui devraient bénéficier, à partir du 1er février prochain, d’une augmentation de l’aide.
En 2023, Mon accompagnateur Rénov’ (nouveau service public d’assistance) devient obligatoire pour certains travaux.
Les propriétaires les plus modestes devront aussi obligatoirement faire appel au dispositif Ma Prime Rénov’ Sérénité pour leurs rénovations globales.
Les logements les plus énergivores sortent du parc locatif
Cette année, une partie des logements notés G dans le diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location. Il s’agit des fameuses « passoires thermiques » consommant plus de 450 kWh d’énergie/an/m².
Cette réglementation concerne les nouveaux baux.
Attention ! Les logements déjà loués se trouvant dans cette catégorie deviennent « indécents » au vu de la loi, avec de possibles contraintes et pénalités à la clef pour les bailleur, si le tribunal est saisi : obligation de travaux, abaissement du loyer ou dommages-intérêts à verser au locataire.
Création d’un carnet d’information du logement
Créé par la loi Climat et résilience, le carnet d’information du logement est devenu obligatoire depuis le 1er janvier 2023. Son objectif est de faciliter l’information et le suivi des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.
Selon le décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022, ce carnet doit désormais être établi par le propriétaire, lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une « incidence significative sur sa performance énergétique ».
Un plan pluriannuel de travaux obligatoire pour certaines copropriétés
En 2023, les copropriétés de plus de 200 lots et de plus de 15 ans devront établir un plan pluriannuel de travaux sur 10 ans. Créé par la loi Climat et Résilience, ce plan a pour but d’anticiper et de planifier les travaux d’entretien et d’amélioration de la performance énergétique des immeubles sur 10 ans.
Les copropriétaires devront cotiser chaque année à un fonds travaux, à hauteur de 2.50 % minimum du montant estimé des travaux, ou de 5 % du budget annuel prévisionnel.
EN RÉSUMÉ :
- L’immobilier locatif continue donc d’être un actif à privilégier, permettant, via la perception de loyers, de lutter contre l’inflation car ces derniers sont (sauf exception) indexés sur celle-ci ;
- La période est aussi favorable à l’investissement immobilier dans le neuf, qui va prendre de plus en plus de valeur aux yeux des locataires (appréciant son confort, notamment sur le plan énergétique, avec ses factures allégées…) et des potentiels acquéreurs, lors de reventes ;
- Les contraintes pesant sur le parc ancien jouent aussi en faveur du neuf, aux nouvelles normes énergétiques. Une partie des logements anciens vont, au fil du temps, sortir du parc locatif.
La pierre est donc indiscutablement un placement à long terme attractif dans une optique de diversification de patrimoine ; l’immobilier restant une valeur refuge tangible pouvant offrir des avantages fiscaux.
