Le refinancement immobilier est une solution de financement qui permet à une entreprise ou un utilisateur de générer des liquidités tout en conservant la pleine propriété de ses actifs immobiliers. Il existe principalement deux mécanismes de refinancement immobilier qui peuvent être utilisés : le « crédit bancaire hypothécaire » et le « crédit-bail immobilier », chacun offrant des avantages spécifiques en fonction des besoins du contractant.
Le refinancement immobilier repose sur l’utilisation d’actifs ou de portefeuilles immobiliers détenus par l’utilisateur, qui sont mis en garantie auprès d’un établissement financier, qui, en contre-partie, va octroyer un concours financier.
L’on parle également de faire un levier sur du patrimoine déjà détenu.
À noter que cette dette créée peut s’inscrire dans une optique d’allègement fiscal.
Le crédit bancaire hypothécaire
Le « crédit bancaire hypothécaire » est une forme de refinancement dans laquelle le propriétaire du bien venant à servir de garantie, qu’il s’agisse d’une entreprise ou d’un particulier, obtient des liquidités en mettant ce bien en garantie auprès de la banque prêteuse, tout en conservant la pleine propriété de ce-dernier.
L’emprunt accordé par la banque dépend de la valeur de l’actif immobilier mis en garantie, et cette valeur est déterminée par un ratio appelé le « Loan-to-Value (LTV) ». Ce ratio représente la part de la valeur du bien qui peut être prêtée, et il est généralement limité à 60 % de la valeur du bien.
L’emprunt peut être contracté pour des durées variables, allant de 5 à 15 ans, avec des amortissements possibles sur les durées les plus longues. Ce type de financement offre plusieurs avantages considérables : il permet de libérer des liquidités tout en maintenant la propriété et le contrôle sur le bien immobilier, sans nécessiter sa vente.
En outre, l’opération ne génère pas de frottements fiscaux tels que des droits d’enregistrement ou un impôt sur la plus-value, ce qui permet de préserver l’avantage financier de l’opération. De plus, ce mécanisme présente une certaine flexibilité en ce qui concerne la structuration des échéances de remboursement, permettant ainsi à l’utilisateur de gérer plus facilement sa trésorerie.
Le crédit bancaire hypothécaire s’adresse à tous les utilisateurs qui sont propriétaires d’un bien immobilier, que ce soit en totalité ou en partie.
La banque évaluera principalement la qualité de l’actif immobilier, sa localisation, sa capacité à être facilement mis en location si nécessaire (fongibilité), ainsi que les baux éventuellement existants entre les entités immobilières et les entités exploitantes.
Le crédit-bail immobilier
Le « crédit-bail immobilier », également appelé « cession-bail », constitue une alternative au crédit bancaire hypothécaire et présente une structure différente. Dans ce cas, l’utilisateur vend l’actif immobilier à un établissement financier (la banque ou le crédit-bailleur) qui devient le propriétaire du bien.
Cependant, l’utilisateur conserve la jouissance du bien puisqu’il le loue à la banque pendant toute la durée du contrat de crédit-bail. Ce contrat est accompagné d’une « option d’achat » à l’échéance, permettant à l’utilisateur de racheter le bien et ainsi de redevenir propriétaire à la fin du contrat.
Le crédit-bail immobilier est un mécanisme de financement à long terme, généralement compris entre 9 et 15 ans. Il permet de financer jusqu’à 100 % de la valeur vénale de l’actif, offrant ainsi un levier financier important.
Toutefois, il est important de noter que cette opération génère des frottements fiscaux, notamment en raison de la vente initiale du bien, ce qui entraîne des droits d’enregistrement et peut potentiellement affecter la fiscalité de l’entreprise.
Ce type de refinancement présente plusieurs avantages.
Tout d’abord, il offre une grande souplesse dans la gestion de la trésorerie de l’entreprise, car la durée du financement peut être rallongée pour réduire l’effort financier à court terme.
Ensuite, il permet à l’utilisateur de garder un contrôle sur l’actif immobilier en prévoyant un rachat de celui-ci à la fin du contrat, tout en générant des liquidités dès le début. De plus, il permet une déductibilité fiscale des loyers payés au titre du crédit-bail, incluant à la fois les intérêts et les amortissements, ce qui peut représenter un avantage significatif pour les entreprises soumises à l’impôt sur les sociétés.
Le crédit-bail immobilier s’adresse principalement aux propriétaires-exploitants d’immobilier qui souhaitent générer des liquidités tout en bénéficiant d’un financement à long terme, et qui ont l’intention de récupérer la pleine propriété de leur bien à l’issue du contrat.
Il est particulièrement adapté aux entreprises qui souhaitent libérer des fonds tout en conservant une certaine stabilité à long terme.
Ainsi, le « refinancement immobilier » offre aux entreprises une manière flexible et efficace de dégager des liquidités en mettant en valeur leurs actifs immobiliers.
Le choix entre un crédit bancaire hypothécaire et un crédit-bail immobilier dépendra des objectifs spécifiques de l’entreprise, de sa situation fiscale, et de sa stratégie à long terme.
Chaque option présente des avantages et des contraintes qu’il est essentiel de bien comprendre avant de prendre une décision, idéalement avec l’aide d’un conseiller financier ou d’un expert en gestion immobilière.
