Trois ans après le décès de leur mère, deux sœurs souhaitent vendre la maison familiale. Leur frère, héritier lui aussi, s’y oppose fermement, sans proposer de rachat ni solution alternative. Ce cas de figure, malheureusement fréquent, illustre les impasses auxquelles sont confrontés les indivisaires en cas de désaccord.
Peut-on forcer la vente d’un bien en indivision lorsque l’un des héritiers bloque tout ? Éléments de réponse.
En matière de succession, l’indivision est un régime juridique temporaire dans lequel se trouvent les héritiers lorsqu’un bien, tel qu’un logement, leur est transmis en commun. Dès le décès, chacun devient propriétaire d’une quote-part du bien, mais aucune décision importante — notamment la vente — ne peut être prise sans l’accord des autres indivisaires.
Cette situation, conçue pour permettre une organisation provisoire du patrimoine successoral, devient vite source de conflits lorsque l’un des héritiers refuse toute solution constructive.
C’est le cas de cette fratrie où, trois ans après la disparition de leur mère, deux sœurs souhaitent vendre la maison familiale. Leur frère, qui détient un tiers de l’indivision, refuse catégoriquement la vente et ne formule aucune proposition pour racheter les parts de ses sœurs.
Une première tentative devant le juge a échoué, et les tensions se cristallisent autour d’un bien qui, faute d’entretien et de mise en valeur, se déprécie.
Nul n’est tenu de rester en indivision
Rappelons un fondement essentiel du droit civil : nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Ce principe, inscrit à l’article 815 du Code civil, autorise tout indivisaire à demander la fin de l’indivision à tout moment. Mais dans les faits, la procédure peut s’avérer longue, coûteuse et semée d’embûches juridiques.
L’indivision fonctionne par principe à l’unanimité pour les décisions importantes, dont la vente d’un bien. Un héritier récalcitrant peut donc bloquer toute démarche. Néanmoins, la loi prévoit plusieurs voies pour débloquer la situation.
En cas d’incapacité d’un indivisaire : l’habilitation judiciaire
Si l’un des indivisaires est dans l’incapacité de manifester sa volonté (troubles cognitifs, hospitalisation de longue durée, etc.), les autres peuvent demander au juge une habilitation judiciaire afin d’agir à sa place.
Cette demande doit être solidement étayée par des éléments médicaux ou administratifs. Ce dispositif est particulièrement utile dans les situations où le blocage n’est pas volontaire, mais lié à une incapacité.
Dans le cas d’un refus clair et assumé, comme celui du frère dans notre exemple, deux options principales s’offrent aux héritiers majoritaires.
Vente à la majorité des deux tiers : une possibilité sous conditions
Depuis la réforme du 12 mai 2009, la vente d’un bien en indivision peut être décidée à la majorité des deux tiers des droits indivis, à condition de respecter une procédure précise.
Les deux sœurs, si elles détiennent ensemble au moins 66,67 % de l’indivision, peuvent notifier leur intention de vendre le bien à leur frère. Ce dernier dispose alors d’un délai d’un an pour faire connaître sa position.
En l’absence de réaction, les sœurs peuvent saisir le tribunal judiciaire pour faire autoriser la vente. Attention toutefois : dans ce cadre, la vente pourra être ordonnée aux enchères publiques, ce qui n’est pas toujours dans l’intérêt des indivisaires.
Le prix de vente y est souvent inférieur à celui d’une transaction de gré à gré.
Ce recours judiciaire doit donc être envisagé avec prudence et, si possible, après avoir tenté une médiation ou une conciliation.
Partage judiciaire : une alternative aux enchères pas toujours avantageuse
Lorsque l’indivision devient intenable, une autre voie consiste à demander le partage judiciaire du patrimoine. Cette démarche, également portée devant le tribunal, conduit à la fin de l’indivision.
Mais elle débouche, là encore, sur ce que l’on appelle une licitation judiciaire, autrement dit une mise en vente du bien aux enchères publiques.
Cette solution est radicale, mais elle comporte les mêmes inconvénients : incertitude sur le prix, allongement des délais, et frais de procédure importants.
Dans certains cas, un indivisaire peut se porter acquéreur lors des enchères, mais cela suppose de disposer de fonds importants ou d’un financement bancaire, ce qui n’est pas toujours possible.
Privilégier le dialogue et la négociation
Dans tous les cas, la vente d’un bien en indivision sans l’accord de tous est un processus long et complexe, souvent source de tensions familiales accrues. C’est pourquoi il est conseillé, avant toute démarche judiciaire, de tenter une solution amiable.
La médiation familiale ou notariale peut parfois permettre de débloquer une situation figée. Un expert immobilier peut également être sollicité pour estimer la valeur du bien et objectiver les discussions.
À défaut de compromis, les héritiers majoritaires ont certes des outils juridiques à leur disposition, mais le coût humain et financier de ces procédures invite à privilégier, autant que possible, le dialogue.
