Le crédit-bail immobilier permet à la banque d’acheter un bien immobilier à usage professionnel et de louer ses locaux au client qui pourra acquérir le bien à la fin du contrat de location.
À l’inverse, avec une cession-bail, l’entreprise propriétaire d’un immeuble à usage professionnel peut le céder à une société de crédit-bail.
Cela lui permet de disposer d’un apport de trésorerie, tout en l’occupant ; à la fin du contrat de crédit-bail, l’entreprise en récupère la propriété.
Qui est concerné ?
Il s’agit de toutes les entreprises imposées à l’impôt sur les sociétés (IS), aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC), ainsi qu’aux bénéfices agricoles (BA).
Seuls les banques et les établissements de crédit peuvent pratiquer des montages de crédit-bail immobilier, sous peine de nullité de l’opération.
Quelles sont les conditions du contrat ?
L’entreprise locataire (crédit-preneur) passe un contrat avec la société de crédit-bail (crédit-bailleur) qui achète un bien immobilier et le lui loue.
Le locataire peut ainsi financer un investissement immobilier sans apport initial, ni prêt bancaire.
Le mécanisme de crédit-bail immobilier comprend donc 2 contrats : un contrat de vente et un contrat de location.
Différents montages sont possibles :
- L’immeuble est déjà construit, le crédit-bailleur l’achète et le loue à l’entreprise avec une promesse de vente à l’issue du bail ;
- L’immeuble n’existe pas, le crédit-bailleur achète un terrain et paye les travaux en laissant la maîtrise d’ouvrage au locataire ;
- Le locataire dispose d’un terrain qu’il vend à une société pour construire l’immeuble ;
- L’immeuble appartient au locataire qui le vend à une société, qui le lui loue à son tour avec une promesse de vente en fin de bail (cession-bail).
Le loyer est fixé librement entre l’entreprise locataire et le crédit-bailleur ; par ailleurs, pendant la construction de l’immeuble, le locataire peut verser des pré-loyers.
Les conditions de résiliation anticipée, avec indemnité éventuelle, doivent être indiquées dans le contrat ; à défaut, le contrat peut être annulé, mais à la demande du locataire uniquement.
Le crédit-bailleur doit obligatoirement le soumettre à publicité auprès du service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques).
Fin du contrat de crédit-bail
À la fin du contrat de location, le locataire peut soit acquérir l’immeuble, soit poursuivre la location, soit restituer l’usage du bien au bailleur.
L’acquisition du bien peut avoir lieu de différentes manières :
- Cession en exécution d’une promesse unilatérale de vente à un prix fixé au départ et tenant compte des loyers versés ;
- Acquisition directe ou indirecte des droits de propriété du terrain sur lequel a été édifié l’immeuble ;
- Transfert de la propriété du bien construit sur le terrain appartenant au locataire.
Seul le crédit-bailleur peut à la fin du contrat de bail demander son renouvellement.
Dans le cadre d’une Société Civile Immobilière, en cas de restitution de l’immeuble, le locataire doit céder ses parts au bailleur.
À savoir
En cas de faillite de l’entreprise-locataire, le bailleur peut être contraint de poursuivre le contrat sans pouvoir le résilier (les loyers antérieurs à la procédure seront payés dans l’ordre des créanciers).
Si l’entreprise est reprise, le bailleur continue l’opération avec le nouveau preneur, qui n’est pas dans l’obligation de payer les loyers antérieurs.
Règles fiscales
Pendant la construction de l’immeuble, le crédit-bailleur récupère la TVA.
En cas de cession du contrat du locataire à un tiers, le bénéfice est considéré comme une plus-value professionnelle.
À la fin du bail, en cas d’acquisition du bien, l’entreprise doit effectuer dans son bilan comptable des réintégrations à ses résultats imposables.
Pour un contrat d’une durée de 15 ans ou plus, cette réintégration est limitée à la différence entre le prix de revient du terrain sur lequel la construction a été édifiée et le prix de cession de l’immeuble au locataire.
La petite et moyenne entreprise, qui a contracté un crédit-bail pour une durée d’au moins 15 ans entre 2007 et 2013, est dispensée de réintégrer une partie des loyers dans ses bénéfices.
La partie des loyers concernée est celle qui correspond à la différence entre le prix d’acquisition de l’immeuble et sa valeur résiduelle.
Ce n’est possible que si l’opération porte sur un immeuble situé dans une ZRR (Zone de Revitalisation Rurale) ou dans une zone d’AFR (Aide à Finalité Régionale).
À noter
La taxe foncière est, sauf exception, due par le crédit bailleur, car il reste propriétaire du bien.
